地域要因

地価に影響を与える地域要因に大きな変動はないが、需要は比較的堅調であり、地価の下落は僅かである。

地域要因の将来予測

当該地域は市街化調整区域内の住宅地域であり、地域要因に格別の変化はなく、当分の間現状のまま推移するものと思われる。地価の下落は僅かであり、今後の地価水準は底打ちすると予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は市街化調整区域内の戸建住宅地域で、周辺には共同住宅も散見される。市場での取引は自用目的の取引がほとんどであり、収益目的の取引は見受けられない。標準地は小規模であるため駐車場の確保等が困難で、共同住宅建築は非現実的であり、戸建住宅は収益性が低いため収益価格の試算は断念せざるを得なかった。従って、実証的で信頼性の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特に変動は見られない。利便性の高い住宅地域で、根強い需要は存するが、地価は若干の下落傾向が継続している。

地域要因の将来予測

近隣地域は今治市中心部に近い利便性の高い住宅地域である。今後も現状の住環境を維持すると予測する。良好な住環境と利便性に対し需要は根強いが、地価は今後も若干弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域およびその周辺にはアパート、マンション等の賃貸物件も見られるが、標準地の規模は収益物件としての共同住宅には小さいことは否めず、収益価格は比準価格に比してかなり低位に求められた。よって取引実勢を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地価格との均衡に留意し、前年標準価格からの変動も勘案し検討の結果、比準価格を適正価格と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特に変動は見受けられないが、住宅需要は弱く、当該地域の地価は下落基調が継続している。

地域要因の将来予測

住環境等の地域要因は今後とも現状を維持すると予測する。地価は下落率をやや弱めつつも下落が継続すると予測する。

価格決定の理由

戸建住宅を中心に、共同住宅も見られる地域であるが、収益物件の取引は見当たらず、自己使用目的での取引が中心である。また、地域的に土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算されたものと判断される。従って、市場の実態を反映する比準価格を中心とし、収益価格は参考にとどめ、前年公示価格及び代表標準地価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は見受けられない。一般的要因の影響を受け地域の土地需要は依然弱含みであるが、近時、地価の下落率は縮小傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は今治市郊外の戸建住宅地域であり今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。地域の住宅地の需要は弱含みで地価は当面下落傾向が続くと思われるが、下落率は縮小傾向にあると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であるが、戸建住宅の賃貸は投資採算性が低く、また対象標準地の画地規模では共同住宅の建築想定も非現実的であることから収益価格は試算し得なかった。本件では比準価格のみの試算となったが、比準価格は対象標準地と価格牽連性を有する取引事例から試算されたもので、市場価値を適切に反映している。よって本件では比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は見受けられない。地域周辺には小規模分譲地が散見されるが土地需要は依然弱含み。しかし、近時地価の下落率は縮小傾向。

地域要因の将来予測

近隣地域は戸建住宅地域として熟成しており、今後も現況の住環境のもと同様の利用状況が継続されていくものと予測する。地価は当面、下落率は弱まりつつも下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は主として戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、収益性よりも居住の快適性及び利便性が重視される地域であり、元本に見合う賃料収受もできていない状況ゆえに低位に求められた収益価格の相対的信頼性は劣る。一方、比準価格は対象標準地との価格牽連性が高い取引事例から試算され、取引市場の実態を適切に反映している。よって比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、前年価格、周辺標準地価格等との検討も行い鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 特筆すべき地域要因の変化はないものの、近隣地域における住宅地需要力は堅調であり、需給バランスは拮抗しており地価水準はほぼ横這いである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 近隣地域は今治市中心部から南方約4．6㎞程度にある郊外部の戸建住宅地域である。戸建住宅地の取引がほとんどであり、収益物件の取引は非常に少ない。アパート経営等賃貸事業としての経営環境も未熟成である。従って代表標準地との検討を踏まえたうえで、景気の低迷傾向による住宅地に対する需給バランスの変化予測を十分に勘案した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 長年の地価の下落により、背後の住宅地に地価水準が近づいてきており、地価の下落幅は縮小している。

地域要因の将来予測

 中心市街地周辺の幹線道路沿いの商業地域だが、収益力が低迷し、需給は弱い。しかし、商業地の地価水準が背後の住宅地価格に近づきつつあり、地価の下落幅は縮小傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 今治市内の商業地域では、収益性に着目した取引が少ない。また、店舗やオフィスの賃貸需要が弱いため、収益力は低い。このため、収益性から意思決定を行う需要者は少なく、取引市場では、自己使用目的での取引が中心になっており、取引価格の水準を重視して価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地との検討を踏まえて、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を、上記のとおりと決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。地価は依然として弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は臨海工業地域であり、今後も現状を維持して推移するものと予測する。地価は下落幅が縮小傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域を含む周辺の工業地域は、自用の工場・倉庫が大半であり、賃貸市場は未成熟であり収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は複数の工業地における事例を広域的に収集でき、現実の市場動向を反映した規範性の高い価格を求めることができた。以上から、周辺の市を含む広域的な工業地の市場動向、価格牽連性のある公示価格との均衡も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

イオンモール今治新都市が平成28年4月に開業し、当該地域の地価は上昇傾向が見られる。

地域要因の将来予測

国道317号背後に位置する住宅地域であり、イオンモール今治新都市が平成28年4月に開業したため、当該地域の地価は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

 戸建住宅を中心とする住宅地域であり、共同住宅は散見されるが、自己使用目的の売買が中心である。収益価格については規模等の観点から試算を断念せざるを得なかった。比準価格については、規範性の高い事例から比準しており、補修正は適切で市場価格を反映した価格が得られたと思われる。従って、比準価格を中心として、代表標準地価格との均衡等の検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 今治市内では人気のあるエリアで、住宅地取引が活発になっており、地価は強含みに転じている。

地域要因の将来予測

 幹線道路背後の閑静な住宅地域で、住宅地の取引が活発化しつつあり、地価は横ばいから上昇に転じており、当面は強含み傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

 周辺には共同住宅も見られるものの、戸建住宅が中心の住宅地域で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないために、収益価格が低位に試算された。居住の快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的での取引が支配的であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地との検討を踏まえて、比準価格を採用し、鑑定評価額を、上記のとおりと決定した。

地域要因

 特筆すべき地域要因の変化はないものの、近隣地域における商業地需要力は弱含みであり、需給バランスにより地価水準は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 今治市中心部の商業地域では、収益性に着目した取引がほとんどなく、賃貸物件が取引されても、自己使用目的の取引が多く、空室率は高い状況のままである。収益還元法においては新築想定により空室率の把握は事業採算を考慮した標準的なものを採用したが、既存ビルの空室率との差が大きく、求められた収益価格は信頼性が劣るものと思料する。従って、比準価格を採用し、収益価格は参考程度に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 今治市内では地価の二極化が続いており、郊外部の住宅地の需給は弱く、地価は、下落幅が縮小しつつあるものの、下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

 郊外の住宅地として今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。郊外部の住宅地の需給は弱く、地価は下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

 標準地の規模から共同住宅を想定することが非現実的なため、収益価格は試算しなかったが、比準価格は適切に試算されており信頼性が高い。居住の快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的での取引が支配的であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地との検討を踏まえて、比準価格を採用し、鑑定評価額を、上記のとおりと決定した。