愛媛県今治市北鳥生町３丁目７５２番４外(今治駅・伊予富田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


64,700円

2016年01月01日に行った愛媛県今治市北鳥生町３丁目７５２番４外(愛媛県今治市北鳥生町３−３−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を64,700円/㎡としました。

愛媛県今治市北鳥生町３丁目７５２番４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番愛媛県今治市北鳥生町３丁目７５２番４外
住居表示北鳥生町３−３−３
価格64,700円/㎡
交通施設、距離今治、2,000m
地積184㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模の店舗併用住宅が多い路線商業地域
前面道路の状況北東12.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

合田英昭氏による調査レポート

不動産鑑定士合田英昭
価格64,800円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 長年の地価の下落により、背後の住宅地に地価水準が近づいてきており、地価の下落幅は縮小している。
地域要因の将来予測 中心市街地周辺の幹線道路沿いの商業地域だが、収益力が低迷し、需給は弱い。しかし、商業地の地価水準が背後の住宅地価格に近づきつつあり、地価の下落幅は縮小傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、今治市の中心市街地周辺の幹線道路沿いの路線商業地域。需要者の中心は、地場の個人事業主や法人で、外部資本による需要はほとんど見られない。中心市街地周辺の商業地域は、中心部の空洞化の影響等から収益性が低下し、テナント需要は低迷。取引が少なく、数少ない取引にも事情含みのものが多いことや、取引される価格帯もまちまちであることから、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
一般的要因 主要産業の造船業は円安で受注は有利だが、完工実績は減少。海運業はやや不振。不動産市場も低迷が続くが、市中心部では回復の兆しも見られる。

井上往美氏による調査レポート

不動産鑑定士井上往美
価格64,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因路線商業地域であるが、業態は小売り店舗が多く新規出店は少ない。近隣地域における地価は小幅ではあるが下落がとまらない。
地域要因の将来予測近隣地域は幹線道路沿いの小売店舗が建ち並ぶ商業地域であるが、郊外型の路線店舗進出や後継者不足等、将来の展望は厳しく今後もやや衰退気味に推移して行くと予測する。
市場の特性同一需給圏は今治市内の商業地域とりわけ幹線沿いの商業地域一円。需要者の中心は、地元に地縁性のある企業や個人商店主が大半を占める。幹線道路沿いに小規模の店舗併用住宅が建ち並ぶ地域であるが、商業繁華性の減退傾向が続いており、住宅地への転用も見られる。地価は背後地の住宅地価格と連動しながらなお下落傾向にある。商業目的による取引はほとんど見られないため価格の中心は認めがたいが、更地換算で6万円／㎡台半ばが取引の指標と見られる。
一般的要因造船業、タオル製造業等の地場産業には業況改善の兆候があるが、先行き不透明な中、地価は下落幅を縮めながらもまだ底が見えない状況にある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度053939
北緯 133度0085722

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

今治駅(地価相場 72,300円/㎡)伊予富田駅(地価相場 43,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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