愛媛県今治市菊間町浜１１４番(菊間駅・伊予桜井駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


21,100円

2017年01月01日に行った愛媛県今治市菊間町浜１１４番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を21,100円/㎡としました。

愛媛県今治市菊間町浜１１４番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛媛県今治市菊間町浜１１４番
住居表示 
価格21,100円/㎡
交通施設、距離菊間、260m
地積234㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅の中に店舗等が見られる住宅地域
前面道路の状況北東6.8m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

豊島龍也氏による調査レポート

不動産鑑定士豊島龍也
価格21,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動はない。旧菊間町の中心部に存するが、地域経済低迷の影響を受け地価は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測格別の変動要因はなく、今後も現況の居住環境を維持していくものと思料する。需要は弱く地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、今治市西部の住宅地域を中心とした圏域であり、商住混在地域も含まれる。特に代替競争関係が強いのは旧菊間町内の住宅地域である。需要者は、旧菊間町に地縁を有する一次取得者が中心である。人口減少率が高く、旧菊間町の主要産業である窯業が低迷しており、土地の需要は弱い。また、不動産の取引件数も少ない状況が続いている。需要の中心となる価格帯（総額）は、200∼250㎡前後の土地で400∼500万円程度である。
一般的要因タオルの生産量は堅調な推移が続いているが造船業は今後の先行き不透明感が増している。市域の不動産需要は一部持ち直しているが全体的に弱い。

渡辺正氏による調査レポート

不動産鑑定士渡辺正
価格21,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特筆すべき地域要因の変化はないものの、近隣地域における住宅地需要力は弱含みであり、需給バランスにより地価水準は下落傾向にある。
地域要因の将来予測大きな要因変化はなく、標準的な住宅地域として現状の環境を維持するものと予測する。人口の減少傾向の影響から住宅地に対する需給バランスは弱含みであり、地価水準は下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は菊間地区の住宅地域である。今治市中心部からは遠く立地性が劣り、近隣地域及び周辺地域では取引も少なく需要者は菊間地区の居住者及び地縁者に限られる。菊間地区では人口の減少傾向も強く、近隣地域及び周辺地域の土地需要は弱含みの状態である。周辺地域での住宅地開発も見受けられず、市場性の弱さを如実に反映している。現時点においては土地は総額350∼500万円程度までが需要の中心であると判断した。
一般的要因タオル製造業はブランド化により底打ちし、やや改善傾向にあるが、主要産業である造船業は悪化傾向がみられ、土地需要力は弱いままである。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,畑
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度0336155
北緯 132度8389276

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

菊間駅(地価相場 21,100円/㎡)伊予桜井駅(地価相場 31,700円/㎡)伊予富田駅(地価相場 43,500円/㎡)伊予亀岡駅(地価相場 21,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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