愛媛県今治市南高下町３丁目７８８番５外(伊予富田駅・今治駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


43,500円

2017年01月01日に行った愛媛県今治市南高下町３丁目７８８番５外(愛媛県今治市南高下町３−５−２４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を43,500円/㎡としました。

愛媛県今治市南高下町３丁目７８８番５外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛媛県今治市南高下町３丁目７８８番５外
住居表示南高下町３−５−２４
価格43,500円/㎡
交通施設、距離今治、2,700m
地積178㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ利便性の良い既成住宅地域
前面道路の状況北東4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

越智耕二氏による調査レポート

不動産鑑定士越智耕二
価格43,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特に変動は見られない。利便性の高い住宅地域で、根強い需要は存するが、地価は若干の下落傾向が継続している。
地域要因の将来予測近隣地域は今治市中心部に近い利便性の高い住宅地域である。今後も現状の住環境を維持すると予測する。良好な住環境と利便性に対し需要は根強いが、地価は今後も若干弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は今治市中心部に近い南東部郊外の住宅地域を中心とした住宅地域一円。需要者の中心は、今治市内居住者の30∼40代の1次取得者である。立地条件の良好な土地には一定の需要が見られる。全般的には需要は弱いが、底値をさぐる状況も見られ、地価下落幅は縮小傾向にある。土地は800万円前後が需要の中心で、新築戸建物件は2000万円強が需要の中心と見られる。
一般的要因造船と海運は、先行き不透明、タオルは概ね堅調、地価は一部上昇地域を除き、底値をさぐる地域と、底値が見えない地域とに2極化している。

新玉明生氏による調査レポート

不動産鑑定士新玉明生
価格43,500円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動は無い。
地域要因地域要因に特段の変動は見られない。利便性に優る住宅地域ゆえ根強い需要はあるが、近年、地域の地価は下落率が弱まっているものの未だ下落傾向。
地域要因の将来予測近隣地域は今治市中心部に程近い利便性に優れた住宅地域で、今後も現状の住環境のもと同様の利用状況が継続されると予測する。良好な住環境に対し根強い需要があるが、地価は当面弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね今治市南東部を中心とした住宅地域一円。需要者の中心は30∼40歳代の今治市在住の一次取得者である。今治市中心部の利便性が高い等、住環境の良好な住宅地域では需要の改善傾向が一部に見られるが、郊外部の住宅地域では地価の下落幅は縮小傾向にあるが需要は依然として弱い。近隣地域及びその周辺地域における市場の中心的な価格帯は、50∼60坪程度の土地で総額800万円前後、新築戸建物件では2，000万円強程度と思料する。
一般的要因今治市の主産業の造船、海運業は先行き不透明な状況で、総じて不動産市場も低迷し地価は依然下落傾向。しかし近時は底値感が見られる地域もある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度0499036
北緯 133度0127466

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

愛媛県今治市喜田村字拝志６２０番１６愛媛県今治市馬越字東方朔７９番３愛媛県今治市旭町２丁目２番１４愛媛県今治市南宝来町１丁目４番３愛媛県今治市旭町３丁目４番８愛媛県今治市南高下町１丁目１５８９番２外２筆愛媛県今治市枝堀町１丁目６番１８愛媛県今治市南高下町３丁目７８８番５外１筆愛媛県今治市南鳥生町２丁目８９２番７愛媛県今治市喜田村４丁目１０１２番５愛媛県今治市郷新屋敷町１丁目１６１番５愛媛県今治市末広町４丁目２番６愛媛県今治市立花町３丁目４９０番１５愛媛県今治市伯方町木浦字前大屋甲４６３２番１２愛媛県今治市東村南１丁目甲８番１外

参考：近隣駅の地価相場

伊予富田駅(地価相場 43,500円/㎡)今治駅(地価相場 72,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード