愛媛県今治市高市字コモイケ甲４２番１５(伊予富田駅・伊予桜井駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


35,900円

2017年01月01日に行った愛媛県今治市高市字コモイケ甲４２番１５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を35,900円/㎡としました。

愛媛県今治市高市字コモイケ甲４２番１５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛媛県今治市高市字コモイケ甲４２番１５
住居表示 
価格35,900円/㎡
交通施設、距離伊予富田、730m
地積158㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い郊外の住宅地域
前面道路の状況南西4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

清水秀一氏による調査レポート

不動産鑑定士清水秀一
価格35,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地価に影響を与える地域要因に大きな変動はないが、需要は比較的堅調であり、地価の下落は僅かである。
地域要因の将来予測当該地域は市街化調整区域内の住宅地域であり、地域要因に格別の変化はなく、当分の間現状のまま推移するものと思われる。地価の下落は僅かであり、今後の地価水準は底打ちすると予測する。
市場の特性 同一需給圏は、今治市の南東部を中心とした郊外部の住宅地域である。需要者は一次取得者が中心であり、市内からの住み替えが大半である。住宅地の需要は比較的堅調で地価の下落は僅かであり、今後の地価水準は底打ちすると予測される。中心となる価格帯は土地面積150㎡から200㎡前後の土地のみで総額500万円から800万円、新築戸建住宅で総額1，900万円から2，300万円程度と思われる。
一般的要因タオル製造業は堅調に推移しているが、造船業は新規受注が低迷し、先行き不透明である。不動産の需要は弱いままである。

渡辺正氏による調査レポート

不動産鑑定士渡辺正
価格35,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特筆すべき地域要因の変化はないものの、近隣地域における住宅地需要力は堅調であり、需給バランスは拮抗しており地価水準はやや下落となった。
地域要因の将来予測市街化調整区域内の住宅地域で地域要因は特に変化はない。調整区域であるが故に、周辺地域における住宅地の供給は少なく、需給バランスは拮抗しており地価水準は底打ちし、横這い傾向へ変化するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、富田小学校区の圏域を中心とした今治市南東部郊外の住宅地域である。需要者の中心は今治市に居住する30才前後の取得者が多い。今治市郊外部における住宅地需要の中心価格帯は500∼800万円程度であり、当該地域は総額においてやや優位性が認められる。過去の地価下落の累積が大きく、この最近は割安感の台頭がみられ、新規の宅地供給が少ない事もあって需給バランスは拮抗しており、地価水準はほぼ底打ち状態が近いものと思われる。
一般的要因タオル製造業はブランド化により底打ちし、やや改善傾向にあるが、主要産業である造船業は悪化傾向がみられ、土地需要力は弱いままである。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生裸地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度0280755
北緯 133度014224

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

愛媛県今治市四村字川崎２９番２愛媛県今治市喜田村字拝志６２０番１６愛媛県今治市東村南１丁目甲８番１外愛媛県今治市桜井団地２丁目５番９愛媛県今治市唐子台東１丁目１４番１４愛媛県今治市上浦町瀬戸２７９０番１外１筆

参考：近隣駅の地価相場

伊予富田駅(地価相場 43,500円/㎡)伊予桜井駅(地価相場 31,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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