愛媛県今治市東村４丁目甲４１３番６外(伊予富田駅・伊予桜井駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


39,300円

2017年01月01日に行った愛媛県今治市東村４丁目甲４１３番６外(愛媛県今治市東村４−３−４４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を39,300円/㎡としました。

愛媛県今治市東村４丁目甲４１３番６外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛媛県今治市東村４丁目甲４１３番６外
住居表示東村４−３−４４
価格39,300円/㎡
交通施設、距離伊予富田、2,600m
地積165㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅等が多い住宅地域
前面道路の状況北西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

新玉明生氏による調査レポート

不動産鑑定士新玉明生
価格39,200円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動は無い。
地域要因地域要因に特段の変動は見受けられない。一般的要因の影響を受け地域の土地需要は依然弱含みであるが、近時、地価の下落率は縮小傾向にある。
地域要因の将来予測近隣地域は今治市郊外の戸建住宅地域であり今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。地域の住宅地の需要は弱含みで地価は当面下落傾向が続くと思われるが、下落率は縮小傾向にあると予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね今治市南東郊外部を中心とした住宅地域一円。需要者の中心は30∼40歳代の今治市在住の一次取得者である。今治市中心部の住環境が良好な住宅地域では需要の改善傾向が一部に見られるが、郊外部の住宅地域では地価の下落幅は縮小傾向にあるものの需要は依然として弱い。近隣地域及びその周辺地域における市場の中心的な価格帯は、50坪程度の土地で総額600万円∼700万円程度、新築戸建物件では2，000万円強程度と思料する。
一般的要因今治市の主産業の造船、海運業は先行き不透明な状況で、総じて不動産市場も低迷し地価は依然下落傾向。しかし近時は底値感が見られる地域もある。

越智耕二氏による調査レポート

不動産鑑定士越智耕二
価格39,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に格別の変動は見られない地域である。需要は弱含みであるが、地価の下落幅はやや縮小傾向にある。
地域要因の将来予測近隣地域は郊外の戸建住宅地域として特に変動要因はなく、今後も現況の住環境が維持されると予測する。地価水準は、下落率を弱めつつも下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は今治市南東部郊外を中心とした住宅地域。需要者の中心は今治市居住の30∼40代の1次取得者である。立地条件の良好な土地には一定の需要が見られるものの、全般的には需要は弱いが、底値をさぐる状況も見られ、地価下落幅は縮小傾向にある。近隣地域においても、地価は下落率を弱めつつも、なお下落傾向で推移している。同一需給圏内において、小規模の宅地分譲が見受けられ、土地は600万円から700万円が需要の中心である。
一般的要因造船と海運は、先行き不透明、タオルは概ね堅調、地価は一部上昇地域を除き、底値をさぐる地域と、底値が見えない地域とに2極化している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度03896930000001
北緯 133度0276226

参考：該当物件周辺マップ

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愛媛県今治市日吉字中川原甲１７７番愛媛県今治市四村字川崎２９番２愛媛県今治市郷字北内７２５番１愛媛県今治市桜井字浜１３１９番愛媛県今治市東村南１丁目甲８番１外愛媛県今治市南高下町１丁目１５８９番２外２筆愛媛県今治市桜井団地２丁目５番９愛媛県今治市喜田村４丁目１０１２番５愛媛県今治市唐子台東１丁目１４番１４愛媛県今治市伯方町木浦字前大屋甲４６３２番１２愛媛県今治市上浦町瀬戸２７９０番１外１筆愛媛県今治市大西町脇甲１８２５番１２愛媛県今治市東村南１丁目甲８番１外

参考：近隣駅の地価相場

伊予富田駅(地価相場 43,500円/㎡)伊予桜井駅(地価相場 31,700円/㎡)今治駅(地価相場 72,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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