愛媛県今治市郷本町２丁目７５２番５(今治駅・伊予富田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


43,800円

2017年01月01日に行った愛媛県今治市郷本町２丁目７５２番５(愛媛県今治市郷本町２−１−２５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を43,800円/㎡としました。

愛媛県今治市郷本町２丁目７５２番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛媛県今治市郷本町２丁目７５２番５
住居表示郷本町２−１−２５
価格43,800円/㎡
交通施設、距離今治、2,500m
地積165㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

新玉明生氏による調査レポート

不動産鑑定士新玉明生
価格43,800円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動は無い。
地域要因地域要因に特段の変動は見受けられない。地域周辺には小規模分譲地が散見されるが土地需要は依然弱含み。しかし、近時地価の下落率は縮小傾向。
地域要因の将来予測近隣地域は戸建住宅地域として熟成しており、今後も現況の住環境のもと同様の利用状況が継続されていくものと予測する。地価は当面、下落率は弱まりつつも下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね今治市南部郊外部を中心とした住宅地域一円。需要者の中心は30∼40歳代の今治市在住の一次取得者である。今治市中心部の住環境の良好な住宅地域では需要の改善傾向が一部に見られるが、郊外部の住宅地域では地価の下落幅は縮小傾向にあるが需要は依然として弱い。近隣地域の周辺では小規模分譲地が散見される状況で、近隣地域及びその周辺地域における需要の中心は土地で700万円前後、新築戸建物件では2，000万円強程度である。
一般的要因今治市の主産業の造船、海運業は先行き不透明な状況で、総じて不動産市場も低迷し地価は依然下落傾向。しかし近時は底値感が見られる地域もある。

越智耕二氏による調査レポート

不動産鑑定士越智耕二
価格43,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特に変動は見られない。地価の下落幅は縮小傾向にあるが、下落傾向は継続している。
地域要因の将来予測特に大きな変動要因はなく、標準的な住宅地域としての地位を維持するものと思われる。地価は下落率を弱めつつも下落傾向は継続すると予測する。
市場の特性同一需給圏は立花中学校区を中心とした旧今治市南部の住宅地域である。主たる需要者は今治市居住の一次取得者が中心である。近隣地域は比較的今治市の中心に近い旧来からの住宅地域であるが、人気の小学校区内の住宅地や新規の分譲地等と比較すると、やや選好性が低い。同一需給圏内に大規模な宅地分譲は見受けられないが、中小規模の分譲は散見され、土地のみで700万円程度が需要の中心価格帯である。
一般的要因造船と海運は、先行き不透明、タオルは概ね堅調、地価は一部上昇地域を除き、底値をさぐる地域と、底値が見えない地域とに2極化している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度0484111
北緯 132度994049

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

今治駅(地価相場 72,300円/㎡)伊予富田駅(地価相場 43,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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