愛媛県今治市立花町３丁目４９０番１５(伊予富田駅・今治駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


47,800円

2017年01月01日に行った愛媛県今治市立花町３丁目４９０番１５(愛媛県今治市立花町３−４−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を47,800円/㎡としました。

愛媛県今治市立花町３丁目４９０番１５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛媛県今治市立花町３丁目４９０番１５
住居表示立花町３−４−２１
価格47,800円/㎡
交通施設、距離今治、2,100m
地積198㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域
前面道路の状況南東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

清水秀一氏による調査レポート

不動産鑑定士清水秀一
価格47,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特に変動は見受けられないが、住宅需要は弱く、当該地域の地価は下落基調が継続している。
地域要因の将来予測住環境等の地域要因は今後とも現状を維持すると予測する。地価は下落率をやや弱めつつも下落が継続すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、立花小学校区を中心とした今治市中心部周辺の住宅地域。需要者は今治市居住の一次取得者層が中心である。今治市中心部の人気の高い住宅地では底値感が出てきているが、依然として下落傾向が続いている。同一需給圏内に大規模な宅地分譲等は見受けられないが、小規模な分譲は散見され、土地のみで800万円から1，000万円程度が需要の中心価格帯である。
一般的要因タオル製造業は堅調に推移しているが、造船業は新規受注が低迷し、先行き不透明である。不動産の需要は弱いままである。

合田英昭氏による調査レポート

不動産鑑定士合田英昭
価格47,800円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 郊外部でも市中心部に比較的近い住宅地域で、小規模開発が見られるが、需給は弱含み。地価は下落傾向が続いているが下落幅は縮小している。
地域要因の将来予測 今治市中心部に近い住宅地域であり、今後とも現在の住環境を維持するものと予測する。地価は、下落傾向が続くものの、下落幅は縮小するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、今治市郊外部のうちでも中心部に比較的近い住宅地域。需要者の中心は、今治市内に居住する一次取得者で、周辺市域からの転入は少ない。市中心部の利便性の高い住宅地では、一部で底値を模索する動きが見られるものの、同一需給圏内の需給はやや弱含んでいる。市場の中心価格帯は、土地のみで800万円∼1100万円程度、新築の戸建物件では、2500万円前後の物件が取引の中心となっている。
一般的要因 主要産業のうち、海運業の業況は厳しく、この影響で造船業も新規受注が低迷。不動産市場も低迷が続くが、一部の地域では需給が改善しつつある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度0487447
北緯 133度0000038

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

伊予富田駅(地価相場 43,500円/㎡)今治駅(地価相場 72,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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