地域要因

南側の大篠小学校周辺において市道整備事業等の開発が予定されている。その他、現状においては特筆すべき変動はない。

地域要因の将来予測

周辺地域の道路整備事業等の予定があるが、当面の間は現状のままで推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域においては、共同住宅も散見されるが投資採算性を有するほどの賃料が得られないため収益性が規範となっておらず収益還元法は適用しなかった。一方で、比準価格は、周辺地域から典型的な需要者層の同一視点に基づく、規範性の高い事例によって価格を決定できたことから、その精度及び実証性が高い。そこで、規範性の高い比準価格を採用し、売買情報や市場における需給の変化等及び代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特筆すべき変動は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、近年の各々収益性を反映して取引されている事例につき厳格な分析及び要因比較等を行っており、現実の事業用物件の市場取引の実態を捉えた実証的な価格となっている。一方で、収益価格は当該地域が自己使用又は借地利用が中心であり、賃貸による投資対象としての市場の成熟度が低くやや規範性は劣る。よって、実証性に優る比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、かつ現状の市場分析を踏まえて、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。

地域要因

特筆すべき変動は認められない。

地域要因の将来予測

周辺で宅地のミニ開発が散見され一定の収益的ポテンシャルは維持・潜在化させているが、未だ顕在化しておらず、当面は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は取引が少ないものの期待し得る収益性を反映した事例を採用し、これに典型的な需要者の視点における要因比較等を厳格に行っているため現実の市場取引の実態を捉えた実証的な価格が得られた。一方で、収益価格は自己使用が中心であって投資対象としての収益性が低いことから低位に求められた。よって、規範性に優る比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討及び市場の現状分析を踏まえて、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。

地域要因

既存の住宅地で、特段の地域要因の変動はない。周辺地域における土地利用の高まりの影響で地価は横ばいとなっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅地域で、収益物件としてアパートが散在するが、投資採算価値を考慮して市場参加者が意思決定を行う慣行が定着していない。さらに標準地の規模を考慮すると、市場性のある賃貸住宅の床面積を確保することが困難であるため、収益還元法の適用は行わなかった。比準価格は市西部の事例を採用して比準しており、高い信頼性と説得力を有する。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は特にないが、周辺の住宅地取引が比較的旺盛で、その波及効果や底値感もあって、地価は軽微な下落に留まっている。

地域要因の将来予測

近隣地域は既存の商店街で、幹線道路沿いの大型小売店舗等に顧客を奪われ、繁華性は衰退傾向。隣接地との併合等により住宅地へと移行していく可能性も有するが、暫くは現状で推移するものと予測。

価格決定の理由

比準価格は、代替競争不動産から事例を選択して比準し、求めた各価格の規範性を検討して試算したもので、採用資料の信頼性・説得力ともに高い。近隣地域には自用の店舗併用住宅が多く、利回りや賃料水準を考慮した収益性を重視して意思決定を行う取引慣行があまり見られないため、収益価格の説得力は低い。以上の検討により、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部に位置し、街区整備がなされた住宅地として、地元需要を中心に土地需要は比較的安定している。地価は横ばい傾向を維持している。

地域要因の将来予測

近隣地域の土地需要は地元需要を中心として安定的に推移しており、地価水準及び標準的使用ともに大幅な変化はなく、今後も安定的に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅地域で、収益物件としてはアパートが散見されるものの、賃貸借市場は未成熟で、土地価格を含んだ元本価値に見合った賃料が形成されていない。自己使用目的での不動産取引が支配的であるため、収益還元法の適用は行わなかった。比準価格は旭町内の事例を選択して試算しており、高い信頼性と説得力を有する。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域の北方で都市計画道路事業・土地区画整理事業が進んでいるが、完了までに数カ年を要するため、現状では変化は見られない。

地域要因の将来予測

当該地域に格別の変動は見られず、近隣地域の北方で都市計画道路事業・土地区画整理事業が予定されているが、完成するまでに数カ年を要するため、当面は現状のままで推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は、共同住宅も一部見られるが賃貸需要や公法上の規制から投資適格となり得ず収益性が規範とならないため収益還元法は適用しなかった。一方で、比準価格は、同じ篠原地区から牽連性の高い事例を採用し要因比較も的確に行なった結果、開差は小さくその精度は高い。よって、実証性を有し精度の高い比準価格を採用し、売買情報や市場における需給の変化等を勘案したうえで、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

周辺では引き続き小規模分譲が見られるが、転入需要の吸収の程度や販売ペースに一服感が感じられ、地価は横ばいを維持するに留まっている。

地域要因の将来予測

標準的使用に変化はないと予測する。周辺の地域では小規模分譲が見られ、ペースは鈍りつつも土地利用度は高まっており、地価は暫く安定して推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は低層住宅地域で、収益物件としては若干のアパート等が散見されるものの、標準地の規模を考慮すると、市場性のある賃貸住宅の床面積を確保することが困難であるため、収益還元法の適用は行わなかった。比準価格は市街地東部から事例を選択して比準しており、実証的で規範性は高い。したがって、比準価格を標準とし、市場の需給動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

農家集落地域で、地域要因の変動は特にない。市街地の土地取引が比較的旺盛で、その波及効果により地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内の農家集落地域で、地域要因に大幅な変化はないものと予測する。市街地の地価が横ばい又は微上昇で推移している影響を波及的に受け、地価は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は農家集落地域で、市街化調整区域内に存することから、公法上の規制により、賃貸住宅の新築を想定することは実現可能性が低く、賃貸借市場も未成熟であるため、収益還元法の適用は行わなかった。比準価格は香美市における市街化調整区域内の取引事例を採用し、各事例の規範性を検討して試算しており、信頼性及び説得力が高い。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。