地域要因

中規模一般住宅が建ち並ぶ分譲住宅団地であるが、住宅地としてほぼ熟成しているため大きな地域要因の変化はなく安定している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ分譲住宅団地である。市街化調整区域に隣接し、目立った価格変動要因がないため、今後とも大きな変化はないものと予測する。地価水準は景気動向等を反映し安定的に推移している。

価格決定の理由

当該地域は郊外の中規模戸建住宅が建ち並ぶ新興住宅地域であり、戸建住宅目的の取引が主体であることから収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であるので自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標として価格決定されることが一般的と認められる。よって、代替性のある取引事例から求め、価格水準を具現化した説得力のある比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。なお、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。

地域要因

調整区域内の農家住宅地域であるが、雑種地等を素地とする小規模開発が散見されるが、地域要因に影響を与える程の変化ではない。

地域要因の将来予測

農家住宅を中心とする住宅地域である。周囲には分譲地開発も散見されるが、調整区域であり利用規制が強く今後とも大きな変化はないものと予測する。価格水準は下落傾向で推移しているが、下落率縮小が予測される。

価格決定の理由

当地域は旧来からの農家住宅を中心とする市街化調整区域内の住宅地域であり、賃貸市場は成立していないため収益還元法の適用は断念した。一方、取引自体は少ないが、比準価格は自用目的の取引事例を中心に求めたものであり、実証的であり信頼性が高い。よって、類似した取引事例により試算された実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連等に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

県道岡山児島線沿線の当地域は、新規店舗の出店等により商業集積が進み地価は微上昇である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 同一需給圏内の比較的類似性のある地域から収集した取引事例を適正に補修正して求めた比準価格は、市場の実態を反映した価格である。一方、周辺では事業者向けの賃貸物件は少なく、収益賃料の収集には限界があるため、収益価格は、比準価格に比べると規範性が劣ると思料する。以上より比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、周辺標準地との均衡、単価と総額との関連等に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

岡山市都心の南西外延部に位置する当地域は、緩傾斜地の住宅地域であり、地域要因に影響を与える程の変化は認められない。

地域要因の将来予測

妹尾地区中心部の妹尾駅北方に位置する小学校を中心とした既成住宅地域である。地域要因に大きな変動がないため、地価水準は景気動向等を反映して、安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

低層の戸建住宅が中心の既成住宅地域であり、自用目的の取引が支配的であるためアパート等の収益物件は少なく、収益価格の信頼性は低い。快適性を重視する住宅地域であるので自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標として価格決定されることが一般的と認められる。よって、代替性のある取引事例から求め、価格水準を具現化した説得力のある比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

国道2号北側の大規模住宅団地で土地需要は国道南側よりやや弱い傾向にあるが、隣接市への通勤可能な住宅地として地価は安定している。

地域要因の将来予測

国道2号北側丘陵部に位置する大規模住宅団地であるが、地域要因に大きな変化はみられない。国道より北側、特に丘陵部に対する需要は弱いが、交通利便性が良好なため地価は概ね横這い傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

大規模住宅団地で画地規模が大きいためアパート等の収益物件もみられるが、一般住宅が主流で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であるので自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標として価格決定されることが一般的である。よって、実際の取引事例から求めた説得力のある比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

町西端部に位置する一般住宅地であり駅からはやや離れているが、周辺で中規模分譲地の販売が好調であり、底堅い需要が認められる。

地域要因の将来予測

国道南側、町西端部に位置する一般住宅地域である。農家集落も混在しやや街路条件に劣る道路も見受けられるが、周辺で中規模分譲地の販売が好調であるなど、地価は微上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺にはアパート等の収益物件もみられるが戸建住宅が主体であり、画地規模が小さいため共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であるので自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標として価格決定されることが一般的と認められる。よって、代替性のある取引事例から求め、価格水準を具現化した説得力のある比準価格を採用し上記の通り鑑定評価額を決定した。なお、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。

地域要因

岡山市都心の南西外延部に位置する閑静な中規模住宅地である。沿線には各種店舗等の建て替え等がみられ若干であるが地域要因に変化が認められる。

地域要因の将来予測

幹線県道直背後に位置する区画整然とした中規模住宅団地である。沿線には各種店舗も増加しており、地域要因に若干の変化が認められる。地価動向は今後も安定的に推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣周辺にはアパート等の収益物件も多いが、供給過剰で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であるので自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標として価格決定されることが一般的である。よって、代替性のある取引事例から求め、価格水準を具現化した説得力のある比準価格を重視し、収益価格は参考とし、前年価格及び市場特性からの検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

町中心部に位置する県道沿いの近隣商業地域で駐車場確保が不十分であり、商業地としては変化はないが、利便性が良く地域要因は安定している。

地域要因の将来予測

町中心部の近隣商業地域であるが、商業地域としてはやや衰退傾向がみられる。地価は背後住宅地との価格牽連性から概ね横這い乃至微上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、地域特性の異なる事例も採用しているが、市場分析に基づき適切に補修正を行っており、信頼性は比較的高い。収益価格は、近隣地域の小規模店舗は自用の店舗が中心で、収益性が価格形成に及ぼすほど成熟した状況にはない。当該地域は、自己使用目的の取引が支配的な地域であり、信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、前年からの地価動向等も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

経済成長期に開発された住宅地域で概ね熟成しており、新規の分譲地は少ないが中古住宅の取引が増えつつあり、地域要因は安定している。

地域要因の将来予測

郊外のJR駅近にあって高度成長期に開発が進んだ住宅地域である。低未利用地は少なく熟成感があり、建替えが徐々に進むほかは当面現状維持で推移するものと予測する。地価は底値圏にあり、概ね安定している。

価格決定の理由

周辺にはアパート等の収益物件は少なく、戸建住宅が中心で公法規制が1低専のため共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であるので自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標として価格決定されることが一般的と認められる。よって、代替性のある取引事例から求め、価格水準を具現化した説得力のある比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。なお、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。

地域要因

外環状線（岡山環状南道路）の用地買収が佳境に入り、一時的に土地の超過需要が認められる。

地域要因の将来予測

岡山市街地外縁の高度成長期に開発が進んだ住宅地域である。平坦地で国道2号にも近く立地の良さから宅地需要は安定しており、今後もほぼ現況維持で推移するものと予想する。

価格決定の理由

周辺にはアパート等の収益物件は少なく戸建住宅が中心であり、共同住宅に相応しくない地域であり、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であるので自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標として価格決定されることが一般的と認められる。よって、代替性のある取引事例から求め、価格水準を具現化した説得力のある比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。なお、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。

地域要因

町中心部の住宅地域で、近くで一般住宅の分譲地の販売が好調であり、分譲価格も高めの設定で価格水準の上昇が認められる。

地域要因の将来予測

町中心部に位置する利便性良好な住宅地域である。地域要因に大きな変化はみられないが、交通利便性が良好であることから土地需要は堅調で、地価は当面上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

町中心部でアパート等も混在するが、供給過剰で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であるので自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標として価格決定されることが一般的である。よって、代替性のある取引事例から求め、価格水準を具現化した説得力のある比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、前年価格及び市場特性からの検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

調整区域内の農家住宅地域であるが、市街地の外縁部にあり、交通の便が良く、地価動向は安定的である。

地域要因の将来予測

小学校やJA等に近接する調整区域内の農家住宅地域である。周辺宅地利用は遅れているものの雑種地等を開発した小規模分譲地もみられる。岡山市街地外縁で立地が良く、住宅地化進行により地価は安定している。

価格決定の理由

当地域は農家住宅、一般住宅等が散在する市街化調整区域の住宅地域であり、賃貸市場は未成熟で収益物件はみられず自用目的の取引が支配的である。このような地域性から収益価格は試算しなかった。一方、取引自体は少ないが、比準価格は自用目的の取引事例を中心に求めたものであり、実証的であり信頼性が高い。以上より、比準価格を採用し、周辺の類似する公的価格等との均衡、単価と総額との関連等に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内の古い分譲住宅地域である。地域要因に影響を及ぼす特段の変動要因はなく、当分の間現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域で、岡山県では市街化調整区域内の賃貸は原則認められていないことから収益還元法は適用しなかった。求められた試算価格は比準価格のみであるが、比準価格は同一需給圏内で生起した対象標準地と代替競争関係の強い取引事例との比較検討を行って試算した実証的な価格であり代表標準地とも均衡している。したがって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

県道背後の古い分譲住宅地域で、地域要因に大きな変動は認められない。宅地需要は弱く、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

県道背後の古い分譲住宅地域で、地域要因に大きな変化はないものと予測する。需要は弱いため、地価は下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を主体とした分譲住宅地域であり、賃貸市場は形成されていないため収益還元法は適用しない。自己使用目的で取引される住宅地においては快適性や利便性が重視され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるので比準価格を採用し、不動産取引の需給動向や代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市街化調整区域内の開発規制の強化により、住宅地開発は大幅に減少しているが、既存の宅地に対する住宅用地としての需要は依然として根強い。

地域要因の将来予測

市街化調整区域に位置するものの、県南主要都市への接近性に優れるため、既存の農家住宅地は不動産業者を介して、徐々に戸建住宅用地に移行していくものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は倉敷市茶屋町早沖地区を中心とする最新の代替性の高い取引事例を採用の上、比準して求められており、試算価格としての精度は高い。また、近隣地域周辺はアパート等の収益的利用がほとんど見られない農家住宅地域であるため、収益還元法の適用は断念した。以上の検討により、規範性の高い比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を標記の通り決定した。