岡山県岡山市北区今保字寺西９５番６(庭瀬駅・北長瀬駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
61,400円
2017年01月01日に行った岡山県岡山市北区今保字寺西９５番６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を61,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 岡山県岡山市北区今保字寺西９５番６ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 61,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 庭瀬、2,100m |
| 地積 | 129㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、事業所等の混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西4.5m私道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
大塚太郎氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 大塚太郎 |
|---|---|
| 価格 | 61,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に特段の変動はないが、小規模分譲住宅地が多くみられる地域であり、若い世代の住宅需要を背景に人口及び世帯数が増加している。 |
| 地域要因の将来予測 | 戸建住宅と小規模事業所の混在する地域である。国道2号へのアクセスが良好で、地区の略中心に小学校があることから若い世代を中心とした堅調な住宅需要が認められ、今後も住宅地域として熟成していくと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は岡山市の南西方郊外の笹ヶ瀬川の西側に位置し、JR庭瀬駅を中心とする吉備地区、笹ヶ瀬川沿いの田中・平田の住宅地域一円である。近隣地域が所在する今保地区は小学校への通学が便利で国道2号やJRも利用可能であることから30歳前後の子育て世代の人気が高い。取引の中心となる価格帯は180㎡程度の土地で1，000万円程度、新築戸建は3，000万円程度と笹ヶ瀬川東岸と比較して値頃感のある価格帯となっている。 |
| 一般的要因 | 岡山市中心部では自己利用目的、投資目的とも底堅い需要がみられ、商業地、住宅地とも地価は緩やかな上昇基調にある。 |
青井純三氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 青井純三 |
|---|---|
| 価格 | 61,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 当該地域は商業施設への接近性に難はなく、宅地分譲も進み、住宅需要は底堅く推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅と事業所が混在する地域である。住宅需要は堅調で、周辺地域では作業所、共同住宅が建ち並ぶほか、宅地分譲が進んでいる。今後も、この傾向で推移していくものと思われる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR庭瀬駅を中心に広がる笹ケ瀬川以西、岡山市南西方郊外の住宅地域一円である。主たる需要者の属性は30代∼40代のサラリーマン世帯であり、取引の中心となる価格帯は概ね1，000万円前後、土地建物一体で3，000万円∼3，500万円程度となっている。宅地分譲が進んでいる地域で、割安感もあり、需要も見込まれ、地価は上昇基調で推移している。 |
| 一般的要因 | 県内の景気は緩やかな回復を続けており、個人消費は底堅く、雇用・所得環境は着実に改善している。住宅投資は持ち直している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田 |
| 災害リスク：水害 | 浸水区域(昭和47年(1972) 集中豪雨) 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度6367263 北緯 133度8710188 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
庭瀬駅(地価相場 56,250円/㎡)北長瀬駅(地価相場 100,500円/㎡)備前西市駅(地価相場 88,000円/㎡)妹尾駅(地価相場 53,100円/㎡)大安寺駅(地価相場 61,800円/㎡)大元駅(地価相場 44,350円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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