岡山県岡山市南区妹尾字後田１３６９番３(妹尾駅・備中箕島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


51,900円

2017年01月01日に行った岡山県岡山市南区妹尾字後田１３６９番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を51,900円/㎡としました。

岡山県岡山市南区妹尾字後田１３６９番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県岡山市南区妹尾字後田１３６９番３
住居表示 
価格51,900円/㎡
交通施設、距離妹尾、650m
地積191㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、アパート、小工場等が混在する住宅地域
前面道路の状況北4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

藤原康正氏による調査レポート

不動産鑑定士藤原康正
価格51,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因岡山市都心の南西外延部に位置する当地域は、緩傾斜地の住宅地域であり、地域要因に影響を与える程の変化は認められない。
地域要因の将来予測妹尾地区中心部の妹尾駅北方に位置する小学校を中心とした既成住宅地域である。地域要因に大きな変動がないため、地価水準は景気動向等を反映して、安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ねJR宇野線妹尾駅を中心とする妹尾、箕島、大福、東畦、内尾等の県道岡山児島線背後の中規模一般住宅の多い郊外住宅地域一円である。主な需要者は岡山市内に通勤する勤労者等であるが、既成住宅地域のため他地区や周辺市域からの転入は少ない。当地域は住宅地域として熟成も進んでおり、地域要因に大きな変化はみられない。取引の中心となる価格帯は、土地は1000万円前後で、新築戸建住宅は2500∼3000万円程度と認められる。
一般的要因日銀のマイナス金利により低金利が当面継続する安心感と消費増税の再延期決定により市内の近郊住宅地に対する需要及び地価水準は安定している。

塚村善明氏による調査レポート

不動産鑑定士塚村善明
価格51,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小学校に隣接する既成住宅地域で、地域要因に特段の変動はない。周辺で新規分譲地開発が散見される。
地域要因の将来予測妹尾駅北方に位置する小学校に隣接した既成住宅地域。既成住宅地域で地域要因は当面現状維持で推移すると予測する。周辺分譲地の価格が高止まりしており、地価は横這い傾向で推移していくと予測する。
市場の特性同一需給圏は岡山市南西部の最寄駅をJR妹尾駅、備中箕島駅とする標準住宅地域と判定した。主たる需要者は、岡山市中心部へ通勤する勤労者世帯が中心であるが、他区や周辺市町からの転入も見られる。妹尾地区の住宅地域は、既に開発が進み、大部分を熟成段階の住宅地域が占めるが、近時では周辺で新規の分譲地開発が散見される。取引の中心価格帯は、土地は800∼1，200万円、新築戸建住宅は2，600∼3，000万円となっている。
一般的要因個人消費は底堅く推移し、設備投資、住宅投資は持ち直し、公共投資は下げ止まっている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6101882
北緯 133度8700213

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

岡山県岡山市南区古新田字大野１３９５番１岡山県岡山市南区新保字新屋敷後３６１番５外岡山県岡山市南区妹尾字畑中２４９番９岡山県岡山市南区古新田字小割１０６１番５岡山県岡山市南区大福字中之町６７０番１７岡山県岡山市南区妹尾字荒田２３４８番１２岡山県岡山市南区東畦６６７番４０岡山県岡山市南区内尾３５６番１０

参考：近隣駅の地価相場

妹尾駅(地価相場 53,100円/㎡)備中箕島駅(地価相場 51,900円/㎡)早島駅(地価相場 51,300円/㎡)備前西市駅(地価相場 88,000円/㎡)庭瀬駅(地価相場 56,250円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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