岡山県岡山市南区内尾３５６番１０(備中箕島駅・妹尾駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


50,700円

2017年01月01日に行った岡山県岡山市南区内尾３５６番１０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を50,700円/㎡としました。

岡山県岡山市南区内尾３５６番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県岡山市南区内尾３５６番１０
住居表示 
価格50,700円/㎡
交通施設、距離備中箕島、850m
地積173㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ新興住宅地域
前面道路の状況東4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

藤原康正氏による調査レポート

不動産鑑定士藤原康正
価格50,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中規模一般住宅が建ち並ぶ分譲住宅団地であるが、住宅地としてほぼ熟成しているため大きな地域要因の変化はなく安定している。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が建ち並ぶ分譲住宅団地である。市街化調整区域に隣接し、目立った価格変動要因がないため、今後とも大きな変化はないものと予測する。地価水準は景気動向等を反映し安定的に推移している。
市場の特性同一需給圏は、JR宇野線沿線の内尾、東畦、妹尾、箕島地区等を中心とする県道岡山児島線南背後の住宅地域である。需要者の中心は、岡山市内に勤務する一般勤労者であるが、他区や周辺市町村からの転入もみられる。当該地域では既に開発が進み、住宅地域として熟成しており、供給は中古住宅が多く、需給関係は安定している。市場での中心価格帯は、土地で800∼1000万円程度、新築戸建住宅は2500∼3000万円程度と認められる。
一般的要因日銀のマイナス金利により低金利が当面継続する安心感と消費増税の再延期決定により市内の近郊住宅地に対する需要及び地価水準は安定している。

塚村善明氏による調査レポート

不動産鑑定士塚村善明
価格50,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既存の住宅団地として熟成しており、地域要因に大きな変動は見られないが、周辺でやや高めの分譲地開発がみられる。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が建ち並ぶ新興住宅地域。住宅団地として熟成しており、当面は現状維持で推移するものと予測する。周辺の未利用地を中心に分譲地開発がみられ、地価は横這い乃至微上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は岡山市南西部の最寄駅をJR妹尾駅、備中箕島駅とする標準住宅地域と判定した。主たる需要者は、岡山市中心部へ通勤する勤労者世帯が中心であるが、他区や周辺市町からの転入も見られる。周辺の住宅地域は、既に開発が進み、大部分を熟成段階の住宅地域が占めるが、近時では周辺で新規の分譲地開発が散見される。取引の中心価格帯は、土地は800∼1，200万円、新築戸建住宅は2，600∼3，000万円となっている。
一般的要因個人消費は底堅く推移し、設備投資、住宅投資は持ち直し、公共投資は下げ止まっている。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
災害リスク：水害浸水区域(昭和47年(1972) 集中豪雨)
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6068827
北緯 133度8581081

参考：該当物件周辺マップ

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岡山県岡山市南区灘崎町彦崎字西新田２９７６番８岡山県岡山市南区妹尾字畑中２４９番９岡山県岡山市南区箕島字西新田４５２番９岡山県岡山市南区大福字中之町６７０番１７岡山県岡山市南区妹尾字荒田２３４８番１２岡山県岡山市南区東畦６６７番４０岡山県岡山市南区妹尾字後田１３６９番３

参考：近隣駅の地価相場

備中箕島駅(地価相場 51,900円/㎡)妹尾駅(地価相場 53,100円/㎡)早島駅(地価相場 51,300円/㎡)久々原駅(地価相場 47,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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