岡山県倉敷市茶屋町早沖字四番川１１６１番(茶屋町駅・久々原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


24,100円

2016年01月01日に行った岡山県倉敷市茶屋町早沖字四番川１１６１番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を24,100円/㎡としました。

岡山県倉敷市茶屋町早沖字四番川１１６１番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番岡山県倉敷市茶屋町早沖字四番川１１６１番
住居表示 
価格24,100円/㎡
交通施設、距離茶屋町、2,100m
地積526㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅等が散在する市街地に近い住宅地域
前面道路の状況北5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

林陽一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士林陽一郎
価格24,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街化調整区域内の開発規制の強化により、住宅地開発は大幅に減少しているが、既存の宅地に対する住宅用地としての需要は依然として根強い。
地域要因の将来予測市街化調整区域に位置するものの、県南主要都市への接近性に優れるため、既存の農家住宅地は不動産業者を介して、徐々に戸建住宅用地に移行していくものと思われる。
市場の特性同一需給圏は倉敷市東部郊外の市街化調整区域内に存する農家住宅地域及び既成住宅地域である。需要者は、倉敷市在住者のうち地縁者の世帯分離等が主体であるが、既存の宅地に関しては不動産業者を介して住宅用地としての需要が認められており、地域の地価を下支えする要因となっている。地内における土地取引は少なく、縁故取引等の事情を内包するものが多いため、取引の中心となる価格帯を把握することは困難である。
一般的要因市全体では人口・世帯数ともに微増傾向で推移しているが、各支所間における人口増減率の差は拡大しており、二極化傾向がより鮮明になっている。

藤原秀幸氏による調査レポート

不動産鑑定士藤原秀幸
価格24,100円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因周辺地域には、調区内の小規模分譲地も散在するが、農家住宅に対する需給動向は弱く地価は下落傾向にあるが、茶屋町地区の住宅地の需要は強い。
地域要因の将来予測近隣、周辺は広大な水田地帯に農家等の散在する集落地域であり。開発規制の強化から、利用状況は安定的に推移している。景気の影響も少なく地価は安定的乃至下落傾向で推移しよう。
市場の特性 同一需給圏は、概ねJR瀬戸大橋線沿線の背後地域から国道2号以南の市街化調整区域を範囲とする農家集落地域である。需要者は市場も限定的であり、縁故・地縁者が主である。また、不動産業者が分割の開発素地として購入することが、比較的多いものと思われる。現況利用としての農家住宅に対する需要は少なく、需要の中心となる取引価格帯は供給者主導で個別性が有り、見いだせない。
一般的要因経済政策により所得雇用関係の改善がみられ、県内の需要の強い住宅地は上昇傾向、周辺地域は需要が希薄で下落傾向と地域による濃淡が見られる。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度5805432
北緯 133度8418296

参考：該当物件周辺マップ

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岡山県倉敷市茶屋町早沖字弐番川６７２番

参考：近隣駅の地価相場

茶屋町駅(地価相場 47,500円/㎡)久々原駅(地価相場 47,500円/㎡)早島駅(地価相場 51,300円/㎡)備中箕島駅(地価相場 51,900円/㎡)彦崎駅(地価相場 37,600円/㎡)植松駅(地価相場 37,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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