岡山県岡山市南区妹尾字荒田２３４８番１２(妹尾駅・備中箕島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


56,100円

2017年01月01日に行った岡山県岡山市南区妹尾字荒田２３４８番１２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を56,100円/㎡としました。

岡山県岡山市南区妹尾字荒田２３４８番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県岡山市南区妹尾字荒田２３４８番１２
住居表示 
価格56,100円/㎡
交通施設、距離妹尾、1,700m
地積174㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況県道背後に中規模一般住宅が立地する住宅地域
前面道路の状況北東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

藤原康正氏による調査レポート

不動産鑑定士藤原康正
価格56,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因岡山市都心の南西外延部に位置する閑静な中規模住宅地である。沿線には各種店舗等の建て替え等がみられ若干であるが地域要因に変化が認められる。
地域要因の将来予測幹線県道直背後に位置する区画整然とした中規模住宅団地である。沿線には各種店舗も増加しており、地域要因に若干の変化が認められる。地価動向は今後も安定的に推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ねJR妹尾駅を中心とする沿線地域及び主要地方道岡山児島線背後の郊外住宅地域一円である。主たる需要者は、30∼40歳代の主に岡山市へ通勤する勤労者世帯等である。他区や周辺市域からの転入も見受けられる。熟成段階にある住宅地域で、分譲地開発状況も安定的に推移しており、価格水準の面でも変動は少ない。取引の中心価格帯は総額で土地は1100万円程度、新築戸建住宅は2500∼3000万円とみられる。
一般的要因日銀のマイナス金利により低金利が当面継続する安心感と消費増税の再延期決定により市内の近郊住宅地に対する需要及び地価水準は安定している。

棚田恭行氏による調査レポート

不動産鑑定士棚田恭行
価格56,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因岡山市南西部郊外の閑静な中規模住宅地域であり、住宅地として熟成している。幹線からの連続性も良好で、地価は安定的に推移している。
地域要因の将来予測県道岡山児島線背後の区画整然とした中規模住宅団地である。競合地域も多いが、県道沿線で店舗立地が進んでおり、利便性が高まっている事から地価は引き続き強含みで推移していくと予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ねJR妹尾駅を中心とする岡山市南西部に位置する、県道岡山児島線背後の郊外住宅地域一円である。需要者の中心は、岡山市南部在住者及び岡山市中心部への勤務者等で、30∼40才代前半が中心となる。県道直背後に位置しており、連続性が良好で、利便性を指向する需要者を中心に底堅く推移している。土地は200㎡で1100万円程度、新築戸建の場合は3000万円程度が需要の中心である。
一般的要因景気は緩やかな回復を続けており、雇用・所得環境の改善、金融緩和政策及び税制の改正等により、不動産市場は強含みである。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6182254
北緯 133度8694676

参考：該当物件周辺マップ

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岡山県岡山市南区古新田字大野１３９５番１岡山県岡山市南区新保字新屋敷後３６１番５外岡山県岡山市南区妹尾字畑中２４９番９岡山県岡山市南区古新田字小割１０６１番５岡山県岡山市南区大福字中之町６７０番１７岡山県岡山市南区東畦６６７番４０岡山県岡山市南区内尾３５６番１０岡山県岡山市南区妹尾字後田１３６９番３

参考：近隣駅の地価相場

妹尾駅(地価相場 53,100円/㎡)備中箕島駅(地価相場 51,900円/㎡)庭瀬駅(地価相場 56,250円/㎡)備前西市駅(地価相場 88,000円/㎡)早島駅(地価相場 51,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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