岡山県岡山市南区東畦６６７番４０(妹尾駅・備中箕島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


52,800円

2017年01月01日に行った岡山県岡山市南区東畦６６７番４０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を52,800円/㎡としました。

岡山県岡山市南区東畦６６７番４０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県岡山市南区東畦６６７番４０
住居表示 
価格52,800円/㎡
交通施設、距離妹尾、600m
地積203㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南東5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

藤原康正氏による調査レポート

不動産鑑定士藤原康正
価格52,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因経済成長期に開発された住宅地域で概ね熟成しており、新規の分譲地は少ないが中古住宅の取引が増えつつあり、地域要因は安定している。
地域要因の将来予測郊外のJR駅近にあって高度成長期に開発が進んだ住宅地域である。低未利用地は少なく熟成感があり、建替えが徐々に進むほかは当面現状維持で推移するものと予測する。地価は底値圏にあり、概ね安定している。
市場の特性同一需給圏は、JR宇野線備前西市駅から備中箕島駅を最寄り駅とする一般住宅地域一円である。主な需要者は、岡山市街地への通勤者が主体で、30∼40歳代前半が多い。需要は底堅く新規開発物件は高めの価格設定がみられる。新規のミニ分譲開発のほかは、供給は中古物件が多く、取引価格は低位である。市場での中心価格帯は、新規開発物件と中古物件で幅があるが、土地は1000万円程度、新築戸建住宅は2500∼3000万円程度である。
一般的要因日銀のマイナス金利により低金利が当面継続する安心感と消費増税の再延期決定により市内の近郊住宅地に対する需要及び地価水準は安定している。

棚田恭行氏による調査レポート

不動産鑑定士棚田恭行
価格52,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因当地域は住宅地として概ね熟成している。JR快速停車駅・小学校に近く、中古住宅等を中心に取引は安定している。
地域要因の将来予測JR快速停車駅南に位置する大規模住宅団地に隣接する熟成した中規模団地である。空家等は少なく建替えが徐々に進んでおり、現状維持的に推移するものと予測する。地価水準は安定的に推移している。
市場の特性同一需給圏は、概ねJR妹尾駅を中心とする岡山市南西部に位置する、県道岡山児島線背後の郊外住宅地域一円である。需要者の中心は、岡山市南部在住者及び岡山市中心部への勤務者等で、30∼40才代前半が中心となる。JR駅・小学校に近いため、子育て世帯、利便性を指向する需要者を中心に底堅く推移している。土地は200㎡で1000万円程度、新築戸建の場合は3000万円程度が需要の中心である。
一般的要因景気は緩やかな回復を続けており、雇用・所得環境の改善、金融緩和政策及び税制の改正等により、不動産市場は強含みである。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水区域(昭和47年(1972) 集中豪雨)
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度60627789999999
北緯 133度8760625

参考：該当物件周辺マップ

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岡山県岡山市南区古新田字大野１３９５番１岡山県岡山市南区新保字新屋敷後３６１番５外岡山県岡山市南区妹尾字畑中２４９番９岡山県岡山市南区古新田字小割１０６１番５岡山県岡山市南区大福字中之町６７０番１７岡山県岡山市南区妹尾字荒田２３４８番１２岡山県岡山市南区内尾３５６番１０岡山県岡山市南区妹尾字後田１３６９番３

参考：近隣駅の地価相場

妹尾駅(地価相場 53,100円/㎡)備中箕島駅(地価相場 51,900円/㎡)備前西市駅(地価相場 88,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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