岡山県岡山市南区古新田字小割１０６１番５(妹尾駅・備中箕島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


38,000円

2017年01月01日に行った岡山県岡山市南区古新田字小割１０６１番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,000円/㎡としました。

岡山県岡山市南区古新田字小割１０６１番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県岡山市南区古新田字小割１０６１番５
住居表示 
価格38,000円/㎡
交通施設、距離妹尾、2,400m
地積466㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が散在し、公共施設も多い住宅地域
前面道路の状況南5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

藤原康正氏による調査レポート

不動産鑑定士藤原康正
価格38,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因調整区域内の農家住宅地域であるが、市街地の外縁部にあり、交通の便が良く、地価動向は安定的である。
地域要因の将来予測小学校やJA等に近接する調整区域内の農家住宅地域である。周辺宅地利用は遅れているものの雑種地等を開発した小規模分譲地もみられる。岡山市街地外縁で立地が良く、住宅地化進行により地価は安定している。
市場の特性同一需給圏は、JR宇野線沿線の農家住宅地域等である。主な需要者は、当該地域への地縁的選好性を有する個人及び同様の利便性を期待する個人に限られる。地域的に市街化調整区域に開発されたミニ分譲地等も散見されるが、開発規制から加速度的に熟成することは期待し難い。取引の中心となる価格帯は、若干地積が大きいこともあり、1500∼2000万円程度と推定されるが、個別性、縁故関係等を有する場合が多く断定することは困難な状況である。
一般的要因日銀のマイナス金利により低金利が当面継続する安心感と消費増税の再延期決定により市内の近郊住宅地に対する需要及び地価水準は安定している。

塚村善明氏による調査レポート

不動産鑑定士塚村善明
価格38,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便施設への接近性に優る住宅地域で、分譲素地としての潜在需要も認められる。調区内の開発が規制され、供給は減少している。
地域要因の将来予測小学校に隣接する市街化調整区域内の農家住宅地域であり、当面は現状維持で推移すると予測する。周辺の開発動向等を反映して地価は横這い傾向で推移していくと予測する。
市場の特性同一需給圏は、岡山市南西部、南区内の市街化区域に近接する市街化調整区域内の農家住宅地域一円と判定した。主たる需要者は、居住用住宅を求める勤労者世帯が中心となるが、開発の蓋然性が高い画地については開発業者による需要も見受けられる。近接する市街化区域内住宅地域との関係で、需給動向は安定的に推移しているが、取引件数が少なく、画地規模にバラツキがあり、中心となる価格帯を把握するのは困難な状況である。
一般的要因個人消費は底堅く推移し、設備投資、住宅投資は持ち直し、公共投資は下げ止まっている。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6219812
北緯 133度8723296

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

妹尾駅(地価相場 53,100円/㎡)備中箕島駅(地価相場 51,900円/㎡)備前西市駅(地価相場 88,000円/㎡)庭瀬駅(地価相場 56,250円/㎡)北長瀬駅(地価相場 100,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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