岡山県岡山市南区大福字中之町６７０番１７(妹尾駅・備中箕島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


56,400円

2017年01月01日に行った岡山県岡山市南区大福字中之町６７０番１７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を56,400円/㎡としました。

岡山県岡山市南区大福字中之町６７０番１７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県岡山市南区大福字中之町６７０番１７
住居表示 
価格56,400円/㎡
交通施設、距離妹尾、2,000m
地積189㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い新興住宅地域
前面道路の状況北東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

藤原康正氏による調査レポート

不動産鑑定士藤原康正
価格56,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因外環状線（岡山環状南道路）の用地買収が佳境に入り、一時的に土地の超過需要が認められる。
地域要因の将来予測岡山市街地外縁の高度成長期に開発が進んだ住宅地域である。平坦地で国道2号にも近く立地の良さから宅地需要は安定しており、今後もほぼ現況維持で推移するものと予想する。
市場の特性同一需給圏は、JR宇野線備前西市駅から備中箕島駅を最寄り駅とする一般住宅地域一円である。需要者は、岡山市南西部在住の主に岡山市街地への勤務者が中心であり、30∼40歳代前半が多い。熟成段階の住宅地で中古物件が継続して供給されており、新規の分譲地も小規模なものが引続いてみられる。中心価格帯は新規分譲価格と中古物件で幅があるが、土地は1100万円程度、新築戸建住宅は2500∼3000万円程度とみられる。
一般的要因日銀のマイナス金利により低金利が当面継続する安心感と消費増税の再延期決定により市内の近郊住宅地に対する需要及び地価水準は安定している。

棚田恭行氏による調査レポート

不動産鑑定士棚田恭行
価格56,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因岡山環状南道路付近では、引き続き移転先確保のための素地の開発が見られており、宅地需要は増加傾向で、地価は底堅く推移。
地域要因の将来予測岡山市南西部郊外の国道2号背後の区画整然とした住宅地域である。主要幹線への連続性も良好で、立地の良さから宅地需要は増加しており、地価は底堅く、引き続き微上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR宇野線沿線の大福、妹尾、東畦地区を中心とする戸建住宅地域である。需要者の中心は、岡山市南部在住者及び市内中心部への勤務者等で、30∼40才代前半が中心となる。供給は小規模な宅地分譲地及び中古物件が中心となり、閑静な快適性を好む需要者を中心に底堅く推移している。土地は200㎡で1100万円程度、新築戸建の場合は3000万円程度が需要の中心である。
一般的要因景気は緩やかな回復を続けており、雇用・所得環境の改善、金融緩和政策及び税制の改正等により、不動産市場は強含みである。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水区域(昭和47年(1972) 集中豪雨)
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6144212
北緯 133度8743821

参考：該当物件周辺マップ

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岡山県岡山市南区古新田字大野１３９５番１岡山県岡山市南区新保字新屋敷後３６１番５外岡山県岡山市南区妹尾字畑中２４９番９岡山県岡山市南区古新田字小割１０６１番５岡山県岡山市南区妹尾字荒田２３４８番１２岡山県岡山市南区東畦６６７番４０岡山県岡山市南区内尾３５６番１０岡山県岡山市南区妹尾字後田１３６９番３

参考：近隣駅の地価相場

妹尾駅(地価相場 53,100円/㎡)備中箕島駅(地価相場 51,900円/㎡)備前西市駅(地価相場 88,000円/㎡)庭瀬駅(地価相場 56,250円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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