地域要因

県道岡山児島線沿線の当地域は、新規店舗の出店等により商業集積が進み地価は微上昇である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 同一需給圏内の比較的類似性のある地域から収集した取引事例を適正に補修正して求めた比準価格は、市場の実態を反映した価格である。一方、周辺では事業者向けの賃貸物件は少なく、収益賃料の収集には限界があるため、収益価格は、比準価格に比べると規範性が劣ると思料する。以上より比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、周辺標準地との均衡、単価と総額との関連等に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

岡山市都心の南西外延部に位置する当地域は、緩傾斜地の住宅地域であり、地域要因に影響を与える程の変化は認められない。

地域要因の将来予測

妹尾地区中心部の妹尾駅北方に位置する小学校を中心とした既成住宅地域である。地域要因に大きな変動がないため、地価水準は景気動向等を反映して、安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

低層の戸建住宅が中心の既成住宅地域であり、自用目的の取引が支配的であるためアパート等の収益物件は少なく、収益価格の信頼性は低い。快適性を重視する住宅地域であるので自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標として価格決定されることが一般的と認められる。よって、代替性のある取引事例から求め、価格水準を具現化した説得力のある比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

経済成長期に開発された住宅地域で概ね熟成しており、新規の分譲地は少ないが中古住宅の取引が増えつつあり、地域要因は安定している。

地域要因の将来予測

郊外のJR駅近にあって高度成長期に開発が進んだ住宅地域である。低未利用地は少なく熟成感があり、建替えが徐々に進むほかは当面現状維持で推移するものと予測する。地価は底値圏にあり、概ね安定している。

価格決定の理由

周辺にはアパート等の収益物件は少なく、戸建住宅が中心で公法規制が1低専のため共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であるので自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標として価格決定されることが一般的と認められる。よって、代替性のある取引事例から求め、価格水準を具現化した説得力のある比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。なお、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。

地域要因

外環状線（岡山環状南道路）の用地買収が佳境に入り、一時的に土地の超過需要が認められる。

地域要因の将来予測

岡山市街地外縁の高度成長期に開発が進んだ住宅地域である。平坦地で国道2号にも近く立地の良さから宅地需要は安定しており、今後もほぼ現況維持で推移するものと予想する。

価格決定の理由

周辺にはアパート等の収益物件は少なく戸建住宅が中心であり、共同住宅に相応しくない地域であり、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であるので自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標として価格決定されることが一般的と認められる。よって、代替性のある取引事例から求め、価格水準を具現化した説得力のある比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。なお、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。

地域要因

岡山市都心の南西外延部に位置する閑静な中規模住宅地である。沿線には各種店舗等の建て替え等がみられ若干であるが地域要因に変化が認められる。

地域要因の将来予測

幹線県道直背後に位置する区画整然とした中規模住宅団地である。沿線には各種店舗も増加しており、地域要因に若干の変化が認められる。地価動向は今後も安定的に推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣周辺にはアパート等の収益物件も多いが、供給過剰で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であるので自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標として価格決定されることが一般的である。よって、代替性のある取引事例から求め、価格水準を具現化した説得力のある比準価格を重視し、収益価格は参考とし、前年価格及び市場特性からの検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中規模一般住宅が建ち並ぶ分譲住宅団地であるが、住宅地としてほぼ熟成しているため大きな地域要因の変化はなく安定している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ分譲住宅団地である。市街化調整区域に隣接し、目立った価格変動要因がないため、今後とも大きな変化はないものと予測する。地価水準は景気動向等を反映し安定的に推移している。

価格決定の理由

当該地域は郊外の中規模戸建住宅が建ち並ぶ新興住宅地域であり、戸建住宅目的の取引が主体であることから収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であるので自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標として価格決定されることが一般的と認められる。よって、代替性のある取引事例から求め、価格水準を具現化した説得力のある比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。なお、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。

地域要因

調整区域内の農家住宅地域であるが、市街地の外縁部にあり、交通の便が良く、地価動向は安定的である。

地域要因の将来予測

小学校やJA等に近接する調整区域内の農家住宅地域である。周辺宅地利用は遅れているものの雑種地等を開発した小規模分譲地もみられる。岡山市街地外縁で立地が良く、住宅地化進行により地価は安定している。

価格決定の理由

当地域は農家住宅、一般住宅等が散在する市街化調整区域の住宅地域であり、賃貸市場は未成熟で収益物件はみられず自用目的の取引が支配的である。このような地域性から収益価格は試算しなかった。一方、取引自体は少ないが、比準価格は自用目的の取引事例を中心に求めたものであり、実証的であり信頼性が高い。以上より、比準価格を採用し、周辺の類似する公的価格等との均衡、単価と総額との関連等に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内の古い分譲住宅地域である。地域要因に影響を及ぼす特段の変動要因はなく、当分の間現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域で、岡山県では市街化調整区域内の賃貸は原則認められていないことから収益還元法は適用しなかった。求められた試算価格は比準価格のみであるが、比準価格は同一需給圏内で生起した対象標準地と代替競争関係の強い取引事例との比較検討を行って試算した実証的な価格であり代表標準地とも均衡している。したがって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

県道背後の古い分譲住宅地域で、地域要因に大きな変動は認められない。宅地需要は弱く、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

県道背後の古い分譲住宅地域で、地域要因に大きな変化はないものと予測する。需要は弱いため、地価は下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を主体とした分譲住宅地域であり、賃貸市場は形成されていないため収益還元法は適用しない。自己使用目的で取引される住宅地においては快適性や利便性が重視され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるので比準価格を採用し、不動産取引の需給動向や代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

調整区域内の農家住宅地域であるが、雑種地等を素地とする小規模開発が散見されるが、地域要因に影響を与える程の変化ではない。

地域要因の将来予測

農家住宅を中心とする住宅地域である。周囲には分譲地開発も散見されるが、調整区域であり利用規制が強く今後とも大きな変化はないものと予測する。価格水準は下落傾向で推移しているが、下落率縮小が予測される。

価格決定の理由

当地域は旧来からの農家住宅を中心とする市街化調整区域内の住宅地域であり、賃貸市場は成立していないため収益還元法の適用は断念した。一方、取引自体は少ないが、比準価格は自用目的の取引事例を中心に求めたものであり、実証的であり信頼性が高い。よって、類似した取引事例により試算された実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連等に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近隣地域南方では岡山外環状南線の整備事業が進行中であるが、開通時期等は未定であり、価格時点では対象標準地のへの影響は認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域南方では岡山外環状南線の整備事業が進められているが、開通時期等は未定の段階であり、当分の間現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域で、収益価格が取引の指標になっていない市場実態に鑑み収益還元法は適用しなかった。求められた試算価格は比準価格のみであるが、比準価格は同一需給圏内で生起した対象標準地と代替競争関係の強い取引事例との比較検討を行って試算した実証的な価格であり代表標準地との均衡もとれている。したがって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、不動産取引は堅調に推移しており、若い世代を中心に地区人口も増加している。

地域要因の将来予測

戸建住宅地の分譲やアパート建設によって市街化区域内の農地が順次宅地化されており、今後も住宅地域としての熟成度を高めていくと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅中心に賃貸共同住宅もみられる住宅地域である。対象標準地の規模の不動産取引は、戸建住宅地としての利用を目的としたものが主流であり、収益物件建築を目的とした土地取引は少ない。したがって、収益性より利便性・快適性を重視した価格が形成されている市場の実態に鑑み、比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した住宅団地で地域要因に特段の変動はないが、周辺の住宅地では建物の取壊しやリノベーション後再販する動きが見られるようになった。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅団地。熟成した住宅団地で地域要因に変動はなく、今後も現状維持で推移していくと予測する。低金利等を背景に古い既存住宅団地内の一区画を取壊し再築する動きも出てきている。

価格決定の理由

対象標準地は芳泉地区の中規模一般住宅が建ち並ぶ分譲住宅地域に存する。取引事例比較法は同一需給圏内の類似地域の事例を中心に採用しており、実証的である。収益還元法は自己所有の低層戸建住宅が標準的な地域であり、合理的な賃貸経営の想定が困難なため非適用とした。また、原価法は既成市街地のため非適用とした。快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、小規模分譲住宅地が多くみられる地域であり、若い世代の住宅需要を背景に人口及び世帯数が増加している。

地域要因の将来予測

戸建住宅と小規模事業所の混在する地域である。国道2号へのアクセスが良好で、地区の略中心に小学校があることから若い世代を中心とした堅調な住宅需要が認められ、今後も住宅地域として熟成していくと予測する。

価格決定の理由

画地規模の観点から共同住宅の想定は困難であることから収益価格の適用を断念し、求められた試算価格は比準価格のみである。比準価格においては対象標準地と同じ今保地区から5事例を採用し相互に比較検証していることから、その規範性は高く十分な説得力を有すると思料する。また、代表標準地との均衡も認められることから比準価格を採用して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特に大きな変化はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は類似の路線商業地に存する取引事例に基づいたものである。やや各試算値に開差も認められるが市場の実態を反映した試算価格である。収益価格は、収益性に基づいたものであるが想定条件が介在することから収益価格はやや低めに試算されたが商業地域においては有用な試算価格である。以上から、市場の実態を反映した比準価格を中心に収益価格を考量のうえ代表標準地との均衡にも留意し鑑定評価額を標記の通り決定した。

地域要因

国道2号北側の大規模住宅団地で土地需要は国道南側よりやや弱い傾向にあるが、隣接市への通勤可能な住宅地として地価は安定している。

地域要因の将来予測

国道2号北側丘陵部に位置する大規模住宅団地であるが、地域要因に大きな変化はみられない。国道より北側、特に丘陵部に対する需要は弱いが、交通利便性が良好なため地価は概ね横這い傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

大規模住宅団地で画地規模が大きいためアパート等の収益物件もみられるが、一般住宅が主流で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であるので自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標として価格決定されることが一般的である。よって、実際の取引事例から求めた説得力のある比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣地域周辺の不動産に対する需要は底堅く、通学区域内の小学校は岡山市北区随一のマンモス校となっている。

地域要因の将来予測

御南公園に近接する区画整然とした住宅地域であり、利便性も良好であることから土地需要は堅調である。地域要因に影響を及ぼす特段の変動要因もみられないことから当分の間は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅中心に賃貸共同住宅もみられる住宅地域である。対象標準地の規模の不動産取引は、戸建住宅地としての利用を目的としたものが主流であり、収益物件建築を目的とした土地取引は少ない。したがって、収益性より利便性・快適性を重視した価格が形成されている市場の実態に鑑み比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。