地域要因

清音駅周辺の成熟した住宅地域であり、周辺では残った未利用地や既存住宅を開発した分譲地も見られるが、全体的に大きな変化ではない。

地域要因の将来予測

清音地区は比較的早くに市街化したため、幅員が4m程度の街路が多い。最近では山手地区への選好性が強く、市内において相対的に需要が弱い。地価は略横ばい∼微減傾向で推移。

価格決定の理由

地域状況から収益還元法を適用したが、賃貸市場で成立している賃料水準が自己所有地の有効利用を前提とし、建築費や造成費を基礎として形成されているため、収益価格の地価への影響力は殆ど無いのが市場実態である。取引事例比較法の適用により試算した比準価格は清音地区の価格牽連性の高い事例を多数採用し市場性を反映した信頼性が認められる。以上の検討結果、収益価格は参考にとどめ、比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。

地域要因

調区内の農家集落地域であり地域状況に変化は乏しい。集落内等限定的な市場ではあるが市街地との接近性から一定の需要が認められる。

地域要因の将来予測

市役所支所（旧村役場）近くに位置する古くからの農家集落地域である。地域状況は安定的で変化は見られず、今後も現状程度での維持と予測する。地価は略横ばい∼下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

調整区域内の農家集落であり賃貸物件の想定に合理性がなく収益還元法は適用しなかった。取引事例比較法の適用にあたっては、調区内ミニ分譲地の事例や事情補正を行った事例も採用せざるを得なかったが、農家集落地域の市場特性上やむを得ず、求められた比準価格には一定の信頼性を認めた。さらに、代表標準地との検討、昨年からの変動要因や他の標準地価格との均衡から検討した結果比準価格を妥当と判断したので、これを採用し鑑定評価額と決定した。

地域要因

新高梁川大橋が開通し市街地への連続性が若干向上した。高梁川以西調区内の街路条件が劣る農家集落の衰退は著しく、需要は極めて弱い。

地域要因の将来予測

地理的に市街地と分断された農家集落地域である。新高梁川大橋の開通により市街地中心部への連続性が若干向上したものの、その効果は限定的。高梁川以西調区内は民間取引が殆ど無く、地価は強い下落傾向にある。

価格決定の理由

調整区域内の農家集落であり賃貸物件の想定に合理性がなく収益還元法は適用しなかった。取引事例比較法の適用にあたっては、清音地区等広い範囲から調区内の農家集落地域の事例を収集し、補修正率の査定や規範性の判定は慎重かつ十分に行い、求められた比準価格は市場性を反映した信頼性が認められる。さらに、昨年からの変動要因や周辺他の標準地価格との均衡等を検討し比準価格を妥当と判断したので、これ採用し鑑定評価額を決定した。

地域要因

真備地区北部の分譲住宅地域であるが、利便性や接近性が劣るため需要がやや弱い。地価は若干の下落傾向となっている。

地域要因の将来予測

真備地区北部の分譲住宅地域である。今後徐々に住宅地域の熟成度が高まっていくが、利便性や接近性にやや劣ることから、需要は弱含みで推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は真備地区北部の分譲住宅地域で、周辺には共同住宅等の収益物件も一部に見られるが、地域内では戸建住宅目的の取引が主体であり、基本的には収益性より快適性・利便性に重点が置かれる地域特性を有している。なお本件標準地は、画地規模が小さく賃貸共同住宅を想定することが困難であるため収益還元法の適用は断念した。従って、市場実勢を反映した規範性の高い比準価格を標準にし、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

真備地区の中では利便性・住環境ともに比較的良好な住宅地域であり、今後も徐々に熟成度が高まっていくものと推測される。

地域要因の将来予測

中規模分譲住宅地域で、真備地区では住環境・利便性ともに比較的良好で、周辺地域では小規模分譲開発も継続されている。今後も現在の居住環境が維持され、根強い需要が継続するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模分譲住宅地域で、地域内に共同住宅等の収益物件は見られない。地域内では戸建住宅取得目的の取引が主体であり、基本的には収益性より快適性・利便性に重点が置かれる地域特性を有している。なお本件標準地は画地規模が小さく賃貸共同住宅を想定することが困難であるため収益還元法の適用は断念した。従って、比準価格を標準にし、代表標準地であるため周辺標準地との価格均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

新高梁川大橋開通に伴い西方にバイパス道路が開通した。高梁川以西調区内の農家集落の衰退は著しく、宅地取引は少なく、需要は極めて弱い。

地域要因の将来予測

調区内農家集落地域であり地域状況に変化は乏しい。西方の新県道開通も影響は限定的である。高梁川以西の調整区域は需要が極めて弱く、宅地取引は縁故取引や公共用地取得程度で、地価水準は強い下落傾向にある。

価格決定の理由

調整区域内の農家集落であり賃貸物件の想定に合理性がなく収益還元法は適用しなかった。取引事例比較法の適用にあたっては、比較的最近の事例が収集できたことから、求められた比準価格は最近の市場動向を反映した信頼性を有するものと判断した。さらに、代表標準地との検討や昨年からの変動要因や広域的な標準地間の価格均衡等から検討した結果、比準価格を妥当と判断したので、比準価格を採用し鑑定評価額を決定した。

地域要因

小規模分譲宅地開発が活発で、既成住宅との混在住宅地域へと変化しつつある。新規分譲住宅地への需要は堅調で、地価動向は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

街路事情にやや劣る高梁川左岸堤防下の住宅地域であるが、最近では分譲住宅地開発も多見される。地区内人口は微増傾向にあり、地価動向もほぼ横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象地域は既成住宅及び小規模分譲住宅地を主体とする地域で、自用の戸建住宅の取得を目的とする取引が主であることから、周辺類似地域において収集された多数の信頼性のある取引事例に基づく比準価格は、市場の実態を反映したものであり信頼性及び規範性ともに高い。なお、原価法及び収益還元法は後述の理由により適用しなかった。従って、代表標準地価格との均衡も保持されている比準価格を標準とし、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧態依然とした地域で、特段の変化はないものの、周辺の新規住宅団地の販売で若年世代が増加。地域活性化期待もあって地価は下支えされている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺では宅地開発が進んでいるが、当地は農家住宅を中心とする地域なので、こうした動きもなく、収益的土地利用も見受けられない。当地の市場実態も居住環境の快適性や利便性を重視して、取引価格を中心に価格形成されているのが実情である。比準価格は実際の取引で成立した価格を基に試算しており、実証的で説得力を有する。これより、比準価格を標準に、代表標準地との検討、需給動向、単価と総額との関連に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。