岡山県総社市溝口字町並２２１番１外(総社駅・東総社駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


46,600円

2017年01月01日に行った岡山県総社市溝口字町並２２１番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を46,600円/㎡としました。

岡山県総社市溝口字町並２２１番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県総社市溝口字町並２２１番１外
住居表示 
価格46,600円/㎡
交通施設、距離総社、200m
地積360㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅のほか店舗等も混在する住宅地域
前面道路の状況南東5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

野納芳昭氏による調査レポート

不動産鑑定士野納芳昭
価格46,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因面積の大きい画地が多い旧態依然とした地域で、地域内に特段の変動要因はない。需給関係にも大きな動きはなく、地価は横ばい推移。
地域要因の将来予測画地規模の大きい古くからの住宅地域である。駅に近く利便性は高いものの、背後に街路の狭い農家住宅などがあり、全般的に旧態依然とした環境にある。今後も現状と大差のない状況推移が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は総社駅西部地区を中心に総社市内の住宅地域一円。需要者は30代∼40代前半で市内居住の勤労者が中心である。駅に近いものの、画地規模が大きいことから総額が嵩むので取引は少ない。三菱自動車関連の中小企業が多い水島機械金属工業団地に近い位置関係にあることから、宅地需要は当該団地内企業の業況に左右され易い側面もある。周辺での新規分譲地の販売価格は900万∼1100万円前後。
一般的要因総社市の人口は、近年、岡山市と並び県内有数の増加率で推移している。三菱自動車水島製作所の生産停止の影響が懸念されたが、住宅需要は堅調。

日笠常信氏による調査レポート

不動産鑑定士日笠常信
価格46,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因総社駅に近接するものの、旧来からの既成住宅地域のため、変化はほとんどない。但し、周辺部では小規模な住宅団地開発を散見できる。
地域要因の将来予測総社駅西側の古くからの既成住宅地域で、周辺街路の整備が遅れている。一部に店舗等が所在するが、歯科医院、新聞販売店等が主で繁華性に乏しい。当面現状維持で、地価もほぼ横ばいであろう。
市場の特性同一需給圏は、総社駅に比較的近接する既成住宅地域一帯と思料する。主な需要者は地元居住者及び当地に何らかの縁故を有するものと推定でき、外部からの転入は少ない。既成住宅地域であるため、総社駅西側地域を中心とする比較的狭い市場となっており、不動産取引自体がかなり少ない。反面、供給が限定的なため、一定の需要は認められる。地価水準は1㎡当り4万円台と推定でき、総社駅東側よりもかなり安めになる傾向がある。
一般的要因総社市では工場、倉庫等の進出が最近盛んであり、人口も微増傾向にある。このため、市中心部を中心に不動産取引は堅調である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6735794
北緯 133度7369067

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

総社駅(地価相場 46,600円/㎡)東総社駅(地価相場 49,900円/㎡)清音駅(地価相場 40,850円/㎡)豪渓駅(地価相場 46,600円/㎡)服部駅(地価相場 45,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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