岡山県総社市総社１丁目字小市成３６４番１外(東総社駅・総社駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
58,600円
2017年01月01日に行った岡山県総社市総社１丁目字小市成３６４番１外(岡山県総社市総社１−１０−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を58,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 岡山県総社市総社１丁目字小市成３６４番１外 |
| 住居表示 | 総社１−１０−６ |
| 価格 | 58,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 総社、1,100m |
| 地積 | 117㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 店舗、事務所の混在する都計街路沿いの商業地域 |
| 前面道路の状況 | 西16.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
野納芳昭氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 野納芳昭 |
|---|---|
| 価格 | 58,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域に大きな変化はない。商業地需要は全般的に脆弱だが、市役所に近い中心市街地なので住宅地としての需要もあり、地価は下支えされている。 |
| 地域要因の将来予測 | 古くからの店舗や事務所等が立地しているが、客足を誘因するような商業施設はない。商業的な需要は少ないが、中心市街地なので住宅系も含め潜在的な需要は根強い。当面、現状と大差のない推移が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 当地は国道180号から市役所へ通じる南北の幹線街路沿いである。同一需給圏は総社市の中心市街地内で商業立地可能な地域一円。幹線道路の沿道には古い家屋が多く、客足を吸引するような商業施設もなく、活気を欠く商況にある。主たる需要者は総社市内を中心とする個人や法人。商業地としての需要は少ないが、市役所近くに位置することから住宅地需要も見込めるので地価は底堅い。中心価格帯は1㎡当たり6万円前後。 |
| 一般的要因 | 総社市は、倉敷中心部の商圏に併呑されており、商業地需要は低迷。とは言え、市中心部への需要は住宅系需要の存在もあって根強いものがある。 |
日笠常信氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 日笠常信 |
|---|---|
| 価格 | 58,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 買物客の大半は車両を使い大型店舗で纏め買いをする。旧来型個人商店主体の当商業地域は衰退傾向にある。反面、住宅地としては相応の人気がある。 |
| 地域要因の将来予測 | 旧来の個人商店主体の普通商業地域で、画地規模がやや小さく駐車設備がないため、利用客は近隣住民にほぼ限られる。但し、市中心部で利便性が高く、住宅地としては相応の需要がある。地価はほぼ横這い傾向である。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、総社市の幹線街路沿道の商業地域一帯である。店舗・事業所等用地としては画地規模が小さく、この面から需要者の中心は個人の商店主が中心で、大規模店舗経営の法人は手を出しにくい。反面、住宅用地としては相応の人気があるが、供給が限定的で取引自体が少ない。成約価格にはバラツキがあるが、概ね5万円台から6万円台が取引の中心である。また、画地規模が小さいため総額面ではやや高めの取引となりやすい。 |
| 一般的要因 | 総社市では工場、倉庫等の進出が最近盛んであり、人口も微増傾向にある。このため、市中心部を中心に不動産取引は堅調である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度6759237 北緯 133度7464005 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
東総社駅(地価相場 49,900円/㎡)総社駅(地価相場 46,600円/㎡)服部駅(地価相場 45,700円/㎡)清音駅(地価相場 40,850円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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