岡山県総社市岡谷字向１２７４番１(東総社駅・総社駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


15,900円

2017年01月01日に行った岡山県総社市岡谷字向１２７４番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を15,900円/㎡としました。

岡山県総社市岡谷字向１２７４番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県総社市岡谷字向１２７４番１
住居表示 
価格15,900円/㎡
交通施設、距離総社、5,000m
地積449㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅、一般住宅が散在する住宅地域
前面道路の状況南3.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

野納芳昭氏による調査レポート

不動産鑑定士野納芳昭
価格15,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域内に特段の変化もなく、応需の動きもない。不動産市場は停滞した状況が続いており、住民の高齢化の進行と相俟って地価は下押しされている。
地域要因の将来予測当地は、旧山手村の市街化調整区域に存する農家集落地域である。街路事情に劣る集落地域なので外部からの需要は少ない。今後、住民の高齢化の高進により、地域活力は次第に逓減していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、総社市周辺部の市街化調整区域を中心とした農家集落地域一円。外部からの転入や需要は殆どなく、住民の高齢化が進行しており、需要層も地元及び地元と何らかの関係を有する者が中心である。このように、市場の範囲は限定的で広がりを欠くとともに、更なる高齢化の進行に伴い、今後、次第に売り物件が顕在化してくるものと予測される。こうした状況を映し、地価は下押しされた状況にある。
一般的要因総社市山手地域は、分譲地の開発・販売が進み、人口は増加している。住宅地需要は、新規分譲地は強いが、農家住宅地は脆弱で、二極化している。

小野優氏による調査レポート

不動産鑑定士小野優
価格15,900円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因調整区域内の農家集落地域であり、利用は安定的であるが市場性は弱い状況で推移している。
地域要因の将来予測市街化調整区域内の農家集落地域である。利用形態としては安定的な推移が予測される。
市場の特性同一需給圏は、総社市南側外周部の農家住宅地域である。需要者は、当該地域に地縁的選好性を有する者が中心で、当該総社市、倉敷市に勤務する者が見られる程度である。需給動向は、需要者が限られることから弱含み状態が継続している。中心となる価格帯は、土地で㎡＠15，000円∼㎡＠18，000円程度と見られる。
一般的要因地価上昇の見られる地域は増加しているが、地方都市では少子高齢化、過疎化も進んでおり、地域間格差は拡大傾向で推移している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
災害リスク：水害浸水区域(昭和47年(1972) 集中豪雨)
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度660842
北緯 133度7713579

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東総社駅(地価相場 49,900円/㎡)総社駅(地価相場 46,600円/㎡)服部駅(地価相場 45,700円/㎡)清音駅(地価相場 40,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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