岡山県総社市駅前２丁目２番１０３(総社駅・東総社駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


66,500円

2017年01月01日に行った岡山県総社市駅前２丁目２番１０３(岡山県総社市駅前２−２−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を66,500円/㎡としました。

岡山県総社市駅前２丁目２番１０３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県総社市駅前２丁目２番１０３
住居表示駅前２−２−５
価格66,500円/㎡
交通施設、距離総社、100m
地積400㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、事務所等が建ち並ぶ駅に近い商業地域
前面道路の状況北16.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

野納芳昭氏による調査レポート

不動産鑑定士野納芳昭
価格66,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域的には特段の変動はない。商業地としての需要は脆弱であるが、駅に近いので住宅系を交えた潜在的需要の存在が地価の下支えとなっている。
地域要因の将来予測総社駅に近い幹線道路沿いの商業地域である。核となる商業施設がなく、商業的な需要は少ないが、駅前なので住宅系を交えた多様な潜在的需要が存在する。当面、現状と大差のない推移が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、総社市中心部の区画整理区域を中心とした商業地域一円。主たる需要者は、マンション業者も含めた法人や個人事業者が中心である。地域内には核となる商業施設がなく、客足も周辺の大型店や倉敷・岡山の中心市街に流出しており、商業地としての需要は低迷しているが、駅前なので住宅系を交えた需要が存在する。取引は少ないが、中心となる価格帯は住宅地取引から推測して概ね1㎡当り6．6万∼7万円前後。
一般的要因総社市は、倉敷中心部の商圏に併呑されており、商業地需要は低迷。とは言え、市中心部への需要は住宅系需要の存在もあって根強いものがある。

日笠常信氏による調査レポート

不動産鑑定士日笠常信
価格66,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅前であるが核となる商業施設がなく、集客面で難があり、繁華性は低下傾向にある。
地域要因の将来予測市役所に近い総社駅前の商業地域である。総社駅の乗降客は1日当り3000人程度に留まり、その影響は僅少である。核となる店舗もないため衰退傾向が続いている。当面現状維持で地価も横這い傾向と推定する。
市場の特性同一需給圏は、総社市の幹線街路沿いの路線商業地域一帯である。需要者の中心は地元の中小企業等と推定できる。当地は鉄道駅至近位置であるが、総社駅の乗降客が少なく、特に事務所需要が少ない。このため、やや衰退傾向が継続している。反面、市中心部に立地するため、一定規模以上の土地については分譲マンション業者や老人介護施設を経営する法人による需要が一定存在する。相場としては1㎡当り6万円から7万円程度と推定できる。
一般的要因総社市では工場、倉庫等の進出が最近盛んであり、人口も微増傾向にある。このため、市中心部を中心に不動産取引は堅調である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6730989
北緯 133度7392622

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

総社駅(地価相場 46,600円/㎡)東総社駅(地価相場 49,900円/㎡)清音駅(地価相場 40,850円/㎡)服部駅(地価相場 45,700円/㎡)豪渓駅(地価相場 46,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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