岡山県総社市清音軽部字下新田９０９番(清音駅・川辺宿駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


23,400円

2017年01月01日に行った岡山県総社市清音軽部字下新田９０９番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を23,400円/㎡としました。

岡山県総社市清音軽部字下新田９０９番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県総社市清音軽部字下新田９０９番
住居表示 
価格23,400円/㎡
交通施設、距離清音、850m
地積434㎡
形状台形(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況役所、農協等公共施設周辺の住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

白神学氏による調査レポート

不動産鑑定士白神学
価格23,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因調区内の農家集落地域であり地域状況に変化は乏しい。集落内等限定的な市場ではあるが市街地との接近性から一定の需要が認められる。
地域要因の将来予測市役所支所（旧村役場）近くに位置する古くからの農家集落地域である。地域状況は安定的で変化は見られず、今後も現状程度での維持と予測する。地価は略横ばい∼下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は総社市南部の清音地区、山手地区を中心に概ね総社市全域の市街化調整区域内農家集落地域である。既成集落地域であるため不動産取得は集落内での取引や相続等を基本とする硬直的・限定的な市場で、主な需要者は地縁、血縁を基礎とする。市街地との位置関係からミニ分譲地用地として既存宅地の取得も散見される。取引自体が少ないうえ、限定的な市場特性から事情を有する場合が多く、その中心となる取引価格帯を把握することは困難である。
一般的要因高齢化、農業収入の低迷、後継者難等農家を取り巻く環境は低迷、先行きも不透明である。今後一層の衰退が懸念されるなか農家住宅地の需要は弱い。

有田修一氏による調査レポート

不動産鑑定士有田修一
価格23,300円/㎡
個別的要因標準的画地規模よりやや小さいが、市場性が損なわれる程度ではない。
地域要因清音駅に比較的近く、利便性は悪くないが、宅地開発が規制されているため宅地供給が殆ど無い。地域要因は現状維持的に推移している。
地域要因の将来予測支所に近く、清音駅にも比較的近い農家集落地域である。調整区域内にあり、宅地開発が規制され、概ね現状維持的に推移している。新規宅地供給が少ないため、地価は一般的要因を反映し、当面は微減傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は総社市南部の清音地区、山手地区の市街化調整区域における農家集落地域と目される。既成集落地域であるため、取引は血縁や地縁に関連するものが多く、概して区域外からの転入は少ない。但し、農家住宅が分譲地に転用される場合には、割安な価格を求めて外部からの転入も見受けられる。取引自体が少なく、また物件の個別性が強く、事情も介在しがちで、取引の中心価格帯を把握することは困難である。
一般的要因総社市は、岡山市・倉敷市の中心部、早島町に続いて地価が堅調な地域であり、大型倉庫や工場の進出も散見される。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6500208
北緯 133度7398018

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

岡山県総社市井手字中ノ条７２７番岡山県総社市小寺１９６４番１外岡山県総社市清音三因字中曽根７８０番３岡山県総社市清音軽部字下新田８９７番１岡山県総社市清音柿木字鐘鋳場６２９番１５

参考：近隣駅の地価相場

清音駅(地価相場 40,850円/㎡)川辺宿駅(地価相場 23,400円/㎡)総社駅(地価相場 46,600円/㎡)東総社駅(地価相場 49,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード