岡山県総社市富原字中通８８１番５(総社駅・清音駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


25,300円

2017年01月01日に行った岡山県総社市富原字中通８８１番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を25,300円/㎡としました。

岡山県総社市富原字中通８８１番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県総社市富原字中通８８１番５
住居表示 
価格25,300円/㎡
交通施設、距離総社、2,100m
地積332㎡
形状(2.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅の中に一般住宅等が見られる住宅地域
前面道路の状況北8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

白神学氏による調査レポート

不動産鑑定士白神学
価格25,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因新高梁川大橋開通に伴い西方にバイパス道路が開通した。高梁川以西調区内の農家集落の衰退は著しく、宅地取引は少なく、需要は極めて弱い。
地域要因の将来予測調区内農家集落地域であり地域状況に変化は乏しい。西方の新県道開通も影響は限定的である。高梁川以西の調整区域は需要が極めて弱く、宅地取引は縁故取引や公共用地取得程度で、地価水準は強い下落傾向にある。
市場の特性同一需給圏は高梁川以西地区を中心に概ね総社市全域にわたる市街化調整区域や都市計画区域外に存する農家集落地域である。既成集落地域であるため不動産取得は集落内部での取引や相続等を基本とする硬直的・限定的な市場が形成され、主な需要者は地縁、血縁を基礎とする。高梁川以西地区は宅地需要が極めて弱く、農地の宅地転用や既存住宅の分譲地開発も殆ど無い。取引自体が殆ど無いため中心となる取引価格帯の把握は不可能である。
一般的要因高齢化、農業収入の低迷、後継者難等農家を取り巻く環境は低迷、先行きも不透明である。今後一層の衰退が懸念されるなか農家住宅地の需要は弱い。

藤原秀幸氏による調査レポート

不動産鑑定士藤原秀幸
価格25,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因農村集落地域では、地域要因に大きな変動は認められず、高齢化及び少子化による人口減少等で地価は下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測市街化調整区域内の農村集落が主となる地域で、高梁川以西の調区は需要が弱く、要因に大きな変動はなく、地価は人口減少に伴い下落基調で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、主に高梁川以西、総社市郊外の農家住宅や一般住宅が見られる地域一円で、隣接する市町も含まれる。需要者は地縁関係者が主体で、集落外からの需要は見られず、小規模な宅地分譲には外部からの参入も見られるが需要は弱い。土地需要は地域の人口減少傾向等から弱含みで、取引件数も少ない。取引には個別の事情を有する場合も多く、規模も一様でなく、市場における中心となる価格帯を見出すのは困難な状況にある。
一般的要因経済政策により所得雇用関係の改善がみられ、県内の需要の強い住宅地は上昇傾向、周辺地域は需要が希薄で下落傾向と地域による濃淡が見られる。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6667773
北緯 133度7225162

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

総社駅(地価相場 46,600円/㎡)清音駅(地価相場 40,850円/㎡)東総社駅(地価相場 49,900円/㎡)川辺宿駅(地価相場 23,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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