岡山県総社市西郡字土井ノ下９７０番５外(東総社駅・総社駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


23,800円

2017年01月01日に行った岡山県総社市西郡字土井ノ下９７０番５外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を23,800円/㎡としました。

岡山県総社市西郡字土井ノ下９７０番５外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県総社市西郡字土井ノ下９７０番５外
住居表示 
価格23,800円/㎡
交通施設、距離清音、3,800m
地積535㎡
形状不整形(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅の中に一般住宅が見られる住宅地域
前面道路の状況南3.5m市道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

野納芳昭氏による調査レポート

不動産鑑定士野納芳昭
価格23,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧態依然とした地域で、特段の変化はないものの、周辺の新規住宅団地の販売で若年世代が増加。地域活性化期待もあって地価は下支えされている。
市場の特性同一需給圏は総社市周辺部の既存住宅地域一円。周辺では住宅団地の開発・販売が進んでおり、西郡地区全体では若年世代が増加。とは言え、当地は農家住宅を中心とした地域なので、需要層は地元関係者に限定され、市場の範囲は狭い。道路事情が劣り、画地規模も大きく総額が嵩むことなどから、需要は全般的に脆弱。取引が少なく、中心となる価格帯は見出すことは困難であるが、周辺分譲地の土地の取引価額は概ね1000万∼1200万円程度。
一般的要因総社市山手地域は、分譲地の開発・販売が進み、人口は増加している。住宅地需要は、新規分譲地は強いが、農家住宅地は脆弱で、二極化している。

小野優氏による調査レポート

不動産鑑定士小野優
価格23,800円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因山裾の農家中心の既成住宅地域である。新興住宅も見られる様になっており、比較的安定的な推移にある。
市場の特性同一需給圏は、総社市南部と旧山手村地区一円の農家住宅を中心とした既存住宅地である。需要者は地縁的選好性を有する者と、総社市倉敷市通勤者が多く、30代から40代が中心である。市場の需給動向は、国道429号線バイパスの供用開始以降、住宅地の開発が進んでおり比較的堅調に推移している。中心となる価格帯は、500㎡程度の画地で1，000万∼1，500万円程度と見られる。
一般的要因地価上昇の見られる地域は増加しているが、地方都市では少子高齢化、過疎化も進んでおり、地域間格差は拡大傾向で推移している。

環境情報

地形・地質

深成岩

深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6591311
北緯 133度7602086

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東総社駅(地価相場 49,900円/㎡)総社駅(地価相場 46,600円/㎡)清音駅(地価相場 40,850円/㎡)服部駅(地価相場 45,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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