岡山県総社市下原字東市場９２３番(清音駅・総社駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
17,900円
2017年01月01日に行った岡山県総社市下原字東市場９２３番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を17,900円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 岡山県総社市下原字東市場９２３番 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 17,900円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 総社、3,000m |
| 地積 | 333㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 農家住宅の中に一般住宅等が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北西3.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
白神学氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 白神学 |
|---|---|
| 価格 | 17,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 新高梁川大橋が開通し市街地への連続性が若干向上した。高梁川以西調区内の街路条件が劣る農家集落の衰退は著しく、需要は極めて弱い。 |
| 地域要因の将来予測 | 地理的に市街地と分断された農家集落地域である。新高梁川大橋の開通により市街地中心部への連続性が若干向上したものの、その効果は限定的。高梁川以西調区内は民間取引が殆ど無く、地価は強い下落傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は高梁川以西地区を中心に概ね総社市全域にわたる市街化調整区域や都市計画区域外に存する農家集落地域である。既成集落地域であるため不動産取得は集落内部での取引や相続等を基本とする硬直的・限定的な市場が形成され、主な需要者は地縁、血縁を基礎とする。高梁川以西地区は取引自体が少なく、特に近隣地域は街路条件も劣り需要は弱い。取引自体が殆ど無いため中心となる取引価格帯の把握は不可能である。 |
| 一般的要因 | 高齢化、農業収入の低迷、後継者難等農家を取り巻く環境は低迷、先行きも不透明である。今後一層の衰退が懸念されるなか農家住宅地の需要は弱い。 |
藤原秀幸氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 藤原秀幸 |
|---|---|
| 価格 | 17,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 農村集落地域では、地域要因に大きな変動はなく、高齢化及び少子化による人口減少等で地価は下落傾向で推移している。新高梁川大橋が開通した。 |
| 地域要因の将来予測 | 市街化調整区域内の農村集落が主となる地域であり、地価は人口減少に伴い下落基調を維持するものと予測する。高梁川の架橋工事が行われているものの、通行の便はよくなるが、それ以上の効果は考えられない。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、総社市郊外の農家住宅や一般住宅が見られる地域一円であり隣接する市町も含まれる。需要者は地縁関係者が主体で、高梁川以西は宅地需要が弱く外部からの参入は見られない。土地需要は地域の人口減少傾向から低位で、取引件数も少ない。取引には個別の事情を有する場合が多く、規模も一様でなく、市場における中心となる価格帯を見出すのは困難な状況にある。 |
| 一般的要因 | 経済政策により所得雇用関係の改善がみられ、県内の需要の強い住宅地は上昇傾向、周辺地域は需要が希薄で下落傾向と地域による濃淡が見られる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 深成岩深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,水田 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度6560338 北緯 133度7195113 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
岡山県倉敷市笹沖字前田２７７番２８岡山県倉敷市東粒浦８３０番１２９岡山県総社市中原字中畑５８５番岡山県総社市真壁字下高原東１６３８番１ほか５筆岡山県総社市長良字上高良４７０番岡山県総社市下原字北市場９３３番１岡山県総社市真壁字帝釋前１１９５番７外岡山県総社市井手字中ノ条７２７番岡山県総社市井尻野字曲瀬８５１番岡山県総社市中原字横堤上８２８番２岡山県総社市真壁字上川田１５１８番３外岡山県総社市小寺１９６４番１外岡山県総社市清音柿木字鐘鋳場６２９番１５岡山県総社市地頭片山字荒田ノ町５３番７岡山県総社市真壁字市場堤外１４４５番１外
参考：近隣駅の地価相場
清音駅(地価相場 40,850円/㎡)総社駅(地価相場 46,600円/㎡)川辺宿駅(地価相場 23,400円/㎡)東総社駅(地価相場 49,900円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード