岡山県総社市清音上中島字川仁後１６８番１２(清音駅・川辺宿駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


43,600円

2017年01月01日に行った岡山県総社市清音上中島字川仁後１６８番１２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を43,600円/㎡としました。

岡山県総社市清音上中島字川仁後１６８番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県総社市清音上中島字川仁後１６８番１２
住居表示 
価格43,600円/㎡
交通施設、距離清音、200m
地積280㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅に共同住宅も見られる住宅地域
前面道路の状況東5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

白神学氏による調査レポート

不動産鑑定士白神学
価格43,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因清音駅周辺の成熟した住宅地域であり、周辺では残った未利用地や既存住宅を開発した分譲地も見られるが、全体的に大きな変化ではない。
地域要因の将来予測清音地区は比較的早くに市街化したため、幅員が4m程度の街路が多い。最近では山手地区への選好性が強く、市内において相対的に需要が弱い。地価は略横ばい∼微減傾向で推移。
市場の特性同一需給圏は概ね総社市全域の市街化区域内に所在する住宅地域である。主な需要者は総社市内、倉敷市、岡山市等へ通勤する20代∼40代の自己住宅取得者である。近隣地域は清音駅前に所在する交通利便性、生活利便性が良好な戸建住宅地域である。開発動向が活発な山手地区と比較し相対的に低迷するが、清音地区においても新規分譲地動向は良好である。新規分譲地は画地規模200㎡弱で、土地が500∼1200万円程度、新築戸建で2500万円程度。
一般的要因先行きに不透明感は残るものの、景気回復傾向を反映し住宅地需要は改善傾向にある。地域的、個別的に選好の二極化は一層進んでいる。

有田修一氏による調査レポート

不動産鑑定士有田修一
価格43,600円/㎡
個別的要因標準的画地規模より大きいが、市場性が損なわれる程度ではない。
地域要因対象地の北方1．5kmで食品関連工場等が進出しつつあり、雇用面では明るい兆しもある。周辺では分譲地も散見され、地価下落は縮小傾向である。
地域要因の将来予測街路条件に優る区画整理地区や一部分譲地等と、やや雑然とした街路網の既成住宅地域とが混在する。住宅地に介在する農地が分譲地に転換されるケースが散見されるが、開発は緩慢で、地価は微減傾向と推測する。
市場の特性同一需給圏は、広域的に捉えれば、総社市の市街化区域内における住宅地域一円である。絞り込めば、清音小学校区内といえる。主な需要者は総社市内、倉敷市、岡山市等へ通勤する20∼40代の一次取得者である。駅や国道等の幹線、及び小学校や支所にも近い、利便性が良好な地域のため、街路条件が良い区域では分譲地開発が進む。需要の中心価格帯は新規分譲地で、土地が700∼1000万円程度、新築戸建で2500万円程度と目される。
一般的要因総社市は、岡山市・倉敷市の中心部、早島町に続いて地価が堅調な地域であり、大型倉庫や工場の進出も散見される。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6436518
北緯 133度732644

参考：該当物件周辺マップ

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岡山県吉備郡真備町大字川辺字新田１３９８番岡山県倉敷市老松町２丁目２３２番２岡山県倉敷市児島田の口７丁目１１５０番２岡山県倉敷市中島字堀切開２２１１番１２岡山県倉敷市東富井字前田７２７番５岡山県倉敷市片島町字大苗代８３３番１岡山県倉敷市玉島字中潟大道北１５６３番１０岡山県倉敷市笹沖字太田山前６１６番６７岡山県倉敷市玉島上成字長田４８３番７岡山県倉敷市東粒浦８３０番１２９岡山県倉敷市真備町川辺字新田１３９８番岡山県総社市下原字北市場９３３番１岡山県総社市小寺１９６４番１外岡山県総社市清音軽部字下新田８９７番１岡山県総社市清音柿木字鐘鋳場６２９番１５岡山県総社市清音上中島字中之町２２０番１岡山県総社市清音軽部字下新田８９７番１外

参考：近隣駅の地価相場

清音駅(地価相場 40,850円/㎡)川辺宿駅(地価相場 23,400円/㎡)総社駅(地価相場 46,600円/㎡)吉備真備駅(地価相場 27,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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