岡山県倉敷市真備町有井字折敷田７７番５２外(川辺宿駅・吉備真備駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


41,200円

2016年01月01日に行った岡山県倉敷市真備町有井字折敷田７７番５２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を41,200円/㎡としました。

岡山県倉敷市真備町有井字折敷田７７番５２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番岡山県倉敷市真備町有井字折敷田７７番５２外
住居表示 
価格41,200円/㎡
交通施設、距離川辺宿、950m
地積168㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

廣畑寛治氏による調査レポート

不動産鑑定士廣畑寛治
価格41,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は認められない。
地域要因真備地区の中では利便性・住環境ともに比較的良好な住宅地域であり、今後も徐々に熟成度が高まっていくものと推測される。
地域要因の将来予測中規模分譲住宅地域で、真備地区では住環境・利便性ともに比較的良好で、周辺地域では小規模分譲開発も継続されている。今後も現在の居住環境が維持され、根強い需要が継続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は倉敷市真備地区、同玉島地区及び総社市南西部の住宅地域である。需要は倉敷市、総社市及び岡山市へ通勤する一次取得者が中心であるが、圏域外からの流入は少ない。当該地域は近接幹線道路沿いにスーパーやホームセンターが立地しており、比較的需要は根強いが、隣接の玉島地区や総社地区の住宅地との競合下にある。中心となる価格帯は、土地が700万円∼900万円程度、新築戸建が2600万円∼3000万円程度である。
一般的要因国内景気は概ね緩やかな回復傾向で推移しており、県内景気も同様な回復傾向で推移している。

大塚恒一氏による調査レポート

不動産鑑定士大塚恒一
価格41,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因熟成した中規模な住宅団地で地域要因の変動は見当たらない。
地域要因の将来予測昭和49年頃開発された真備地区の中では比較的古い中規模住宅団地であり地域要因は安定的に推移している。住民の高齢化により中古住宅の売却圧力が避けられず価格は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性高度成長期から水島工業地帯のベッドタウンであり同一需給圏は倉敷市船穂地区、玉島地区に及ぶものと認められる。主たる需要者は倉敷市内への通勤者のみならず総社市への通勤者も含む1次取得者層と認められるがその選好対象は熟成した団地よりも小規模でも新規造成団地に向かう傾向が強いため当該団地の競争力は必ずしも強くない。取引の中心となる価格帯は土地が600万∼900万円程度、新築戸建が2，000万∼2，500万円程度である。
一般的要因一進一退を呈している日本経済を反映して倉敷市内の景気動向も総じて横ばい傾向で推移している。不動産市場でも二極化現象が継続している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6357634
北緯 133度7082799

参考：該当物件周辺マップ

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岡山県倉敷市笹沖字前田２７７番２８岡山県吉備郡真備町大字川辺字新田１３９８番岡山県倉敷市老松町２丁目２３２番２岡山県倉敷市児島田の口７丁目１１５０番２岡山県倉敷市中島字堀切開２２１１番１２岡山県倉敷市東富井字前田７２７番５岡山県倉敷市広江１丁目２７７７番１５岡山県倉敷市片島町字大苗代８３３番１岡山県倉敷市玉島字中潟大道北１５６３番１０岡山県倉敷市笹沖字太田山前６１６番６７岡山県倉敷市玉島上成字長田４８３番７岡山県倉敷市東粒浦８３０番１２９岡山県倉敷市真備町川辺字新田１３９８番

参考：近隣駅の地価相場

川辺宿駅(地価相場 23,400円/㎡)吉備真備駅(地価相場 27,700円/㎡)清音駅(地価相場 40,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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