岡山県総社市中原字上道北８６９番４(総社駅・東総社駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


30,600円

2017年01月01日に行った岡山県総社市中原字上道北８６９番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を30,600円/㎡としました。

岡山県総社市中原字上道北８６９番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県総社市中原字上道北８６９番４
住居表示 
価格30,600円/㎡
交通施設、距離総社、1,300m
地積149㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が多い高梁川に近い住宅地域
前面道路の状況南東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

三宅伴雄氏による調査レポート

不動産鑑定士三宅伴雄
価格30,600円/㎡
個別的要因個別的要因及び競争力において、特段の変動はない。
地域要因小規模分譲宅地開発が活発で、既成住宅との混在住宅地域へと変化しつつある。新規分譲住宅地への需要は堅調で、地価動向は横ばい傾向にある。
地域要因の将来予測街路事情にやや劣る高梁川左岸堤防下の住宅地域であるが、最近では分譲住宅地開発も多見される。地区内人口は微増傾向にあり、地価動向もほぼ横ばい傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は総社市中心市街地の外延部に位置する平坦地勢の住宅地域で、対象地域は街路事情のやや劣る高梁川左岸堤防下の既成住宅地に小規模分譲住宅地が混在する住宅地域である。需要者は総社市、隣接する倉敷市及び岡山市に勤務する勤労者が中心であり、需要は概ね安定的で、宅地供給は既存住宅及び新規分譲住宅地を中心としている。需要の中心となる価格帯は土地価額500万円∼700万円、土地建物総額2000万円∼2500万円程度である。
一般的要因県内景気は緩やかな回復を続けているが、全般的な土地需要は弱い。なお、総社市中心市街地周辺における住宅地の需要も全般的に弱い。

石田慎治氏による調査レポート

不動産鑑定士石田慎治
価格30,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はない。
地域要因特に大きな変化はない。
地域要因の将来予測街路事情にやや劣る高梁川左岸堤防下の住宅地域であるが、分譲住宅地開発も見られる。地区内の人口は、微増傾向にある。地域要因に大きな変化は無いと予想する。
市場の特性同一需給圏は総社市中心市街地の外延部に位置する平坦地勢の住宅地域で、対象地域は街路事情のやや劣る高梁川左岸堤防下の既成住宅地に小規模分譲住宅地が混在する住宅地域である。需要者は総社市、隣接する倉敷市及び岡山市に勤務する勤労者が中心である。需要は概ね安定的である。需要の中心となる価格帯は土地価額500万円∼700万円、土地建物総額2000万円∼2500万円程度である。
一般的要因金融緩和の影響か経済状況は、好転していると思われるが、少子高齢化、外的要因、株価、為替状況等不安定要素の懸念材料もある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6689382
北緯 133度7297101

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

岡山県総社市溝口字北彼ノ城４３９番岡山県総社市真壁字下高原東１６３８番１ほか５筆岡山県総社市長良字上高良４７０番岡山県総社市門田字東裏６５番４ほか２筆岡山県総社市真壁字帝釋前１１９５番７外岡山県総社市溝口字町並２２１番１外岡山県総社市井尻野字曲瀬８５１番岡山県総社市中原字横堤上８２８番２岡山県総社市真壁字上川田１５１８番３外岡山県総社市地頭片山字荒田ノ町５３番７岡山県総社市真壁字市場堤外１４４５番１外

参考：近隣駅の地価相場

総社駅(地価相場 46,600円/㎡)東総社駅(地価相場 49,900円/㎡)清音駅(地価相場 40,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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