地域要因

地域要因に特段の変化は認められない。地価の長期下落による値頃感から地価の下落率は縮小傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅と共同住宅等が混在する区画整然とした住宅地域であり、地域要因を変化させるような大きな要因は見受けられず、当面は、このまま現況が持続するものと予測する。

価格決定の理由

共同住宅等の収益物件が認められるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等により、収益価格は低位に試算された。それに対し、比準価格は現下の不動産市場の実態を反映した規範性の高い価格を求めることができた。よって、本件では、自用目的の取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

工場・住宅が混在する広幅員道路沿いの地域であるが、選好性がやや低く需要の回復が遅いため、地価はやや下落傾向で推移した。

地域要因の将来予測

広幅員の道路沿いに中小規模工場、住宅等が混在する地域で、今後とも現状維持と予測する。景気の回復は見られるものの、全般的な事業用地等の需要は弱含みであり、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

工場地としての賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算しなかった。当該地域は、主に自らの事業目的での工場地または事業用地の取引が中心であり、市場の特性を勘案のうえ求めた比準価格は十分に説得性を有すると判断し、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、価格形成要因に影響を及ぼすような地域要因の変動は見られない。最寄駅からやや遠く地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、特段の地域要因の変化はみられず、当面はほぼ現状のまま推移するものと予測される。地価はやや弱含みで推移すると思われる。

価格決定の理由

対象標準地周辺は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、最寄り駅からもやや遠くアパート等の賃貸物件は極めて少なく、賃貸市場は未成熟なため、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は信頼性の高い豊富な事例から求められ、補修正も適切に行われていると思料され規範性は高い。したがって、居住の快適性が重視される住宅地であることから、市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

天理市内ではほぼ標準的な住宅地域であり、需給バランスは均衡しており、地価は横ばいで推移した。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、今後とも現状維持と予測する。景気は回復傾向にあり、需要の回復も見られることから、地価水準は横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺に賃貸用住宅の供給も一部に見られるが、接近条件が劣ることから賃貸市場の成熟の程度は低いため、収益価格は試算しなかった。当該地域は、主に自用目的の中規模住宅の取引が中心であり、市場の特性を勘案のうえ求めた比準価格は説得性を十分に有すると判断し、代表標準地との検討を踏まえて比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 地域要因に特段の変化は認められないが、当地域の地価は下落幅が縮小し、下げ止まり傾向にあると考える。

地域要因の将来予測

 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも比較的閑静な住環境を維持していくものと予測する。地価は緩やかな下落から底打ちし、ほぼ横這い傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は自用の戸建住宅を中心に賃貸共同住宅も若干見られる住宅地域であるが、賃料水準の低下等で収益用不動産が成立しにくい状況にあり、また対象標準地は小規模宅地であるため収益還元法は適用しなかった。したがって、信頼性の高い取引事例から算出された比準価格を採用し、代表標準地との秤量的な検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

 旧村落的色彩の残る当地域の住宅需要は限定的であるが、地価は下げ止まりに向かっている。

地域要因の将来予測

比較的大規模な農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、今後も現状を維持していくものと予測する。需要は限定的であり、地価に影響する地域要因はあまり見受けられないが、地価は依然やや下落傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は調整区域内の農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であるので、共同住宅等の収益用不動産は見当たらず、個人の自用目的での取引が主体で、賃貸市場が形成される地域ではない。したがって、鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格を採用し、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえて、上記の通りと決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化は認められない。地価の長期下落による値頃感があるものの、需要は弱含みが続いている。

地域要因の将来予測

当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因に大きな変化はなく、今後も戸建住宅を主体とする住宅地域としての現状を維持していくと予測する。

価格決定の理由

当該地域は一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、収益物件は皆無である為、収益還元法の適用は断念した。よって、対象不動産の所在、実情等も考慮の上、快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

成熟した地域であり、周辺の利用状況は概ね良好ではある。一般的要因の影響もあり、需給動向は安定の兆しをみせはじめている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域の中心は自己所有の戸建住宅を中心として、共同住宅等の賃貸物件は周辺地域において散見される程度である。需要者は居住の快適性等を重視しており、比準価格は市場の実態を反映したものを求めることができた。一方で需要者の観点から収益価格は規範性に劣り、低位なものとなった。したがって、本件においては比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地価格との均衡等を十分に踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因に大きな変化は見られない。地価は依然として弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因を変化させるような大きな要因は見られず、当面は現状程度で推移するものと予測される。地価は依然としてやや弱含みで推移している。

価格決定の理由

対象標準地周辺は市街化調整区域内の農家住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、収益物件はほとんど見受けられず、賃貸需要は認められないので収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は信頼性の高い豊富な事例から求められ、補修正も適切に行われていると思料され規範性は高い。したがって、自己の居住目的の取引がほとんどで、居住の快適性を重視する住宅地域であることから、市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

新規店舗進出の予定などの繁華性の高まりの兆しもあり需給動向は落ち着きを見せ始めるも、未だ予断は許されない状態である。

地域要因の将来予測

国道沿いの商業地域である。周辺に新規の店舗の進出も予定されており、周辺環境は現状維持から緩やかな発展も期待できる。価格は概ね横ばいで推移すると予測される。

価格決定の理由

本件地域は天理市内の路線商業地域であり、近年需要者は収益性を重視しているが、収益価格により取引を行うまでには至っていない。地域の特性等により需要者は類似不動産との比較により、経済的な行動の決定を行っている傾向が強い。本件ではこのような市場参加者の観点等から、比準価格を重視すべきであると判断した。以上より、比準価格を重視して、収益価格を比較考量して、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化は認められない。周辺の利用状況は概ね安定している。一般的要因の影響もあるが、需給動向は弱含みである。

地域要因の将来予測

小規模の建て売り住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は予想されず、環境は現状維持で価格はやや弱含みのまま推移すると予測される。

価格決定の理由

当該地域の中心は自己所有の戸建住宅であり、収益物件は周辺地域において散見される程度である。収益性を分析する資料は相対的に限界がある。また、需要者は居住の快適性等を重視しており、収益価格を重視して経済的な行動を決定するには至っておらず収益価格は求めていない。したがって、本件においては説得力のあると判断した比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡等を十分に踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

地域要因の特段の変化は認められないが、全般的に衰退傾向にあるため、地価はやや下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は中低層の店舗、住宅が混在する近隣商業地域である。地域要因の変化がなく、現状のまま推移するものと予測され、商業地域は全般的にやや衰退傾向で推移しているため、地価は弱含みである。

価格決定の理由

既存の商業地であるが、繁華性、店舗の連たん性にやや劣る。需要者が地域限定的な地縁性の強い個人事業者が多いため、自己所有者物件が中心で、また収益性の観点からの検証を重視すべきではあるが、当該地域は収益物件が少なく、収益性が反映されず、やや低めに求められた。よって、比準価格を標準に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を加え、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化が認められず、アーケード商店街である当該地域の不動産市場は停滞気味で地価は依然として弱含みである。

地域要因の将来予測

アーケード商店街にあり、当市における商業の中心が郊外の路線商業地域へ移行しており、当該地域の繁華性は停滞傾向にある。景況感の弱さからも地価動向は下落傾向が続くものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は適正に補正しており、現下の不動産市場の実態を反映した規範性の高い価格を求めることができた。一方、収益価格は純収益を還元して求められたものであり、理論的であるが、賃料の遅行性、保守性等のためやや低位に試算された。収益価格は試算過程に想定要素が多く相対的規範性が劣ると言わざるを得ない。よって、本件においては、比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。