奈良県天理市蔵之庄町２８１番１外(天理駅・前栽駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


38,500円

2017年01月01日に行った奈良県天理市蔵之庄町２８１番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,500円/㎡としました。

奈良県天理市蔵之庄町２８１番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県天理市蔵之庄町２８１番１外
住居表示 
価格38,500円/㎡
交通施設、距離帯解、1,100m
地積413㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),400(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

村上俊二氏による調査レポート

不動産鑑定士村上俊二
価格38,500円/㎡
個別的要因個別的要因について特段の変動は認められない。
地域要因農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因に大きな変化は見られない。地価は依然として弱含みで推移している。
地域要因の将来予測当該地域は、農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因を変化させるような大きな要因は見られず、当面は現状程度で推移するものと予測される。地価は依然としてやや弱含みで推移している。
市場の特性同一需給圏は近鉄天理線、橿原線、田原本線、大阪線、南大阪線、吉野線及びJR桜井線等の各沿線で、天理市及びその周辺の市町の住宅地域である。主たる需要者層は天理市及び周辺の市町の居住者であるが、用途性に着目すれば奈良県中南部に広がると考えられる。農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地縁的選好性が強く、外部からの転入者は少ないと思われる。画地規模がさまざまであるため、取引の中心となる価格帯を把握することが困難である。
一般的要因天理市の人口はやや減少しており、高齢化率は年々増加傾向にある。都心へのアクセスが劣るため需要は低調で、地価は依然として弱含みである。

田畑惣臣氏による調査レポート

不動産鑑定士田畑惣臣
価格38,500円/㎡
個別的要因代替競争関係にある不動産との競争力、価格動向に関して個別的に影響を与える要因の変動等は特に認められない。
地域要因農家住宅が建ち並ぶ既存住宅地域であり、大きな変化は認められない。一般的要因の影響もあり地価は依然として下落傾向にある。
地域要因の将来予測農家住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は予想されず、環境は現状維持であると予測される。価格は弱含みで推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は天理市を中心とした市町村内の住宅地域で、農村集落及びその周辺地域を主とする圏域である。需要者の中心は当該地域に地縁・血縁をもつ市内関係者が多く、他の地域からの転入は少ない。当該地域は旧来からの農家住宅を中心とする地域であり、需要は減退傾向にある。標準規模の土地付建物で新築物件等はほとんど無く、また、事情等も様々で需要の中心となる価格帯は見いだせない状態である。
一般的要因天理市の人口は減少傾向にあり、高齢化率も上昇傾向にある。宗教都市としての影響や天理市等の取り組みもあるが地価は一般的には下落傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度596647
北緯 135度8373313

参考：該当物件周辺マップ

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奈良県天理市守目堂町字梨子木８８番２ほか１筆奈良県天理市川原城町字宮城３２５番５奈良県天理市森本町７７５番３奈良県天理市三島町字九ノ坪１２６番４奈良県天理市田町字舟戸１２２番２３奈良県天理市柳本町字モガ坪１７２番外奈良県天理市川原城町字爪ケ坪２７３番５奈良県天理市川原城町８８６番外奈良県天理市田部町５３８番奈良県天理市勾田町字八反田６１番１外

参考：近隣駅の地価相場

天理駅(地価相場 70,800円/㎡)前栽駅(地価相場 70,400円/㎡)長柄駅(地価相場 70,800円/㎡)櫟本駅(地価相場 65,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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