地域要因

市内中心部に近い、利便性の良い住宅地で、需要は相対的に根強く、これらを反映して地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅のほか、低層の共同住宅や農地も見られる住宅地域で、地域要因に特別な変動はない。加古川市内において、利便性の良い住宅地域で、地価は底堅い需要から安定化すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は農地も見られる既成住宅地域で、周辺地域には賃貸共同住宅も見られるが自用目的の取引が中心であり、収益性よりも居住の快適性が重視される。取引事例比較法を適用するにあたり、類似地域において信頼性のある取引事例を入手できた。一方、経済合理性のある賃貸住宅の経営は困難な地域と判断されるため、収益還元法の適用は断念した。従って、比準価格を採用し、代表標準地との検証の結果を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はない。駅からもさほど遠くない閑静な住宅地域で、当該地域の宅地に対する需要は安定傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、今後も現状のまま推移するものと思われる。地価は、安定傾向にあると予測する。

価格決定の理由

当該地域は、収益性よりも居住の快適性、利便性が重視される住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心となっている。戸建住宅用に開発された住宅地であり、収益物件はほとんどなく経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではないため、本件鑑定評価においては、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、現実の市場性を反映する事例から求めた実証的な比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

大規模工場地は売買は少ないものの、希少性や工場の国内回帰志向などから価格は安定傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は既成の工場地域で、今後も現状を維持するものと予測する。立地条件が良好で希少価値のある工場地であるため価格に下げ止まりが見られる。

価格決定の理由

取引が少ない自用の大規模工場地で、賃貸市場が未成熟であることから適正な賃料の把握が困難であり収益価格の試算はできなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、主に自用目的で成約した取引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅前商業地域の顧客吸引力は低下しており、周囲の複合建物、病院建設、店舗改修効果等による活性化が期待される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益性を重視して価格形成がなされる傾向の強い地域であるが、近時の市況より賃料水準、空室率等の変動リスクが認められ収益目的での取引は少ないため、収益価格の信頼性はやや劣る。一方、駅前立地の優位性を反映し、支店用地、マンション用地等の取得需要は認められる地域であるため、比準価格の信頼性は相対的に優る。従って比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、圏域内の他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

路線商業地域として発展的に推移しており、堅調さを維持している。

地域要因の将来予測

沿道型の商業施設を主とした路線商業地域で、店舗立地が徐々に増えており、今後も商業集積が進んでいくものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域も含め賃貸等の収益物件も見受けられるが、取引は収益を目的としたものはほとんど無く自用目的の取引が主であり、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて鑑定評価額を上記の通り決定した。なおこれは代表標準地を規準とした価格とも均衡しており、また単価と総額の観点からも妥当性を有するものと判断した。

地域要因

防災街区整備事業による複合ビルの建設や新病院の建設等により活性化が期待される。

地域要因の将来予測

周辺において、複合ビルや新病院の建設が進んでおり、加古川駅から徒歩圏内であり利便性が良好なことからマンション素地需要に支えられ、地価は小幅ながら当面の間、上昇傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

当該地域は、店舗や共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、標準地と地域的特性の類似した同一需給圏内の類似地域等において多数の取引事例を収集できたため市場性を反映した規範性の高い比準価格を得た。一方、賃料変動や空室率等のリスクが高く、収益性を前提とした取引は少ない。よって、市場性を反映した比準価格を中心に、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に変動はなく、中心市街地に位置する住宅地域で利便性及び住環境に優れ、地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は熟成した既成住宅地域で、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状のまま推移し、地価は底堅く推移するものと予測される。

価格決定の理由

周辺には賃貸住宅なども見られるが、当該地域は自用目的所有が中心の戸建住宅地域である。また、地域の標準的な画地規模も小さく、土地価格に見合う賃料水準を保てず事業採算性が得られないため共同住宅を想定することが非現実的であり、収益還元法の適用は断念した。従って、居住の快適性が重視される住宅地域であるため、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地との検討を行い、概ね均衡を得ている。

地域要因

周辺地域における新規分譲地の売行きも好調である等、市内中心部の住宅用地に対する需要は安定している。

地域要因の将来予測

市内中心部の利便性良好な人気の住宅地域で、周辺地域における新規分譲地の売行きも順調である。近時の経済情勢の下、需要は根強く、地価は当面上昇基調で推移して行くものと予測される。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を十分収集しえた。一方、近隣地域は戸建住宅地域として成熟しており、標準的な画地規模も小さく、共同住宅の想定は非現実的であるため収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域としての性格より、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが妥当と認められることより比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

県道に面しているが、繁華性はやや劣る。商業地としての需要はやや弱いが、周辺住宅地は需要が比較的強く、これも反映した地価形成となっている。

地域要因の将来予測

店舗、事務所のほかに住宅等が見られる県道沿いの商業地域で、当面の間、現環境を維持するものと予測する。地価はやや下落傾向で推移してきたが、今後は安定化していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格については、広域的に商業地域における信頼性の高い取引事例を収集できた。一方、収益価格については店舗・事務所・共同住宅等の賃貸物件も見られる地域であるが、地価に見合う賃料水準にはなく、比準価格に対し規範性は劣ると判断した。従って、比準価格を重視し、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との検証の結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通量の多い国道2号線に位置し、大規模商業施設にも近く、需要はほぼ横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は中小規模の店舗等が多い路線商業地域で、地域要因は大きな変動要因がないことから、今後もしばらくの間は現状のまま推移していくものと予測する。価格水準はほぼ横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、加古川市及び隣接市の商業地域の適切な取引事例から求めたもので、市場の実態を反映した価格であり規範性は高い。需要者の多くは収益性から意思決定する法人であるが、賃料等の想定項目が多く適正な賃料水準等は把握しがたい。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連性を留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

成熟した利便性の良い住宅地域で、地域要因に変動はないものの、需要は根強く、地価は概ね横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ生活上の利便性の良好な低層住宅地域としてほぼ成熟しており、今後も現状のまま持続するものと予測した。地価は概ね横ばい傾向で推移するものと思われる。

価格決定の理由

戸建住宅が多く建ち並ぶ住宅地域であり、また画地規模等の面からも収益採算性に基づく賃貸共同住宅の想定は困難である。収益目的の取引も殆ど無く、自己居住目的の取引が中心である。取引事例は比較的規範性の高いものを豊富に収集でき、また市場参加者との適合性の観点からも現実の取引市場を反映した比準価格には説得力が認められる。以上により、比準価格を標準に、単価と総額との関係をも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。