兵庫県加古川市上荘町小野字助谷７１２番１２(神野駅・厄神駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


28,000円

2016年01月01日に行った兵庫県加古川市上荘町小野字助谷７１２番１２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を28,000円/㎡としました。

兵庫県加古川市上荘町小野字助谷７１２番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県加古川市上荘町小野字助谷７１２番１２
住居表示 
価格28,000円/㎡
交通施設、距離厄神、3,200m
地積208㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅が建ち並ぶ高台に開発された住宅地域
前面道路の状況南5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

櫻井美津夫氏による調査レポート

不動産鑑定士櫻井美津夫
価格28,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街地から離れた利便性の劣る住宅団地であり、需要者層が限定され、依然として地価は弱含みである。
地域要因の将来予測当該地域は既に戸建住宅が建ち並んだ住宅団地で、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状を維持しつつ、地価は若干ながら弱含んで推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は加古川市の北部から中部周辺で、市街化調整区域に形成された住宅地域である。需要者の中心は圏内の地元居住者にほぼ限定され、圏外からの転入は少ない。東播地区の産業の停滞や雇用調整、少子高齢化、消費増税等の影響から、住宅への需要は低調で、新規供給も殆ど見られない状況である。近隣地域及びその周辺での売買の中心価格帯は、標準的な規模の土地で600万円程度であり、流通している住宅は中古戸建が大半である。
一般的要因株価の上昇や為替水準の訂正、企業業績の回復もあって、都心部の景気は回復基調にあるが、地方圏での反応は鈍く、景況は停滞気味である。

正義氏による調査レポート

不動産鑑定士正義
価格28,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に格別の変動はない。郊外の住宅団地で利便性が劣り、当該地域の宅地に対する需要は弱含みである。
地域要因の将来予測当該地域は、中規模住宅が建ち並ぶ高台に開発された住宅地域で、今後も現状のまま推移するものと思われる。地価は、やや下落傾向にあると予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR加古川線、JR山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、概ね加古川市及びその隣接市町の圏域に存する住宅地域。需要者は加古川市及びその隣接市町の居住者が多くを占める。郊外の成熟した住宅団地内の住宅地であるが、生活利便施設へ少し距離があり利便性が劣ることから、需要は弱含みであると思料する。取引自体が少なく、需要の中心となる価格帯は把握しづらい状況にあるが、土地は200㎡程度の画地で600万円程度の価格水準と思われる。
一般的要因景気に回復基調が、消費、雇用には改善傾向もみられるが、加古川市の郊外や市街化調整区域内での既成住宅地の不動産市況は軟調に推移している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,ヤブツバキクラス域代償植生,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8054125
北緯 134度8814482

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県加古川市上荘町都染字西尾５６３番１兵庫県加古川市神野町石守字下水田１１７８番３兵庫県加古川市別府町元町８４番２兵庫県加古川市神野町西條字トンノ内１０６８番

参考：近隣駅の地価相場

神野駅(地価相場 69,000円/㎡)厄神駅(地価相場 20,000円/㎡)国包駅(地価相場 18,200円/㎡)日岡駅(地価相場 92,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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