地域要因

森ノ宮駅前に大型商業施設が一昨年開業し生活利便性が向上した。高額の戸建住宅は供給が少ないこともあり、地価動向はやや上昇で推移している。

地域要因の将来予測

住宅、事務所、営業所等が混在する住宅地域であり、一昨年4月に「もりのみやキューズモールBASE」が開業し、地域の生活利便性は向上した。地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は、戸建住宅を中心に事務所・店舗等が散見される住宅地域である。自用の戸建住宅が標準的な使用となっているため居住快適性が重視され、戸建賃貸住宅が存在したとしても転勤等の特殊事情に基づくものが中心であり、収益性を根拠とする収益価格は説得力に乏しい。比準価格は、複数の価格牽連性のある取引事例から求めており信頼性は高い。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

職住接近性の高い住宅地として人気が高いエリアであり、住環境も良好で、特にマンション用地の取得を目的とした需要は強い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、中高層共同住宅を中心とする住宅地域である。マンション素地としての取引が中心となるため、開発業者の投資採算性を反映した開発法による価格は重視する価格である。また、比準価格は類似の事例より求めており市場性を反映した価格である。よって開発法による価格を標準として、比準価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣小売商店街における消費は本格的な回復に至っておらず、店舗用地の需給動向に特段の変化は見られない。地価は横這い又は緩やかな上昇にある。

地域要因の将来予測

小規模な小売店舗が建ち並ぶアーケード商店街として成熟しており、今後も現状を維持すると予測する。地価水準は、横ばい又は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、小規模な小売店舗が建ち並ぶ商業地域である。店舗等自用目的での取引が中心となり、収益性に着目した取引はあまり見られない。そこで、市場性を反映した比準価格を標準とし、店舗兼共同住宅の建設を想定した収益価格を関連づけ、周辺標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東成区内の住宅地の中では概ね標準的であり、特に変動要因はない。地価は概ね横ばいで推移した。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅、小工場等が混在する既成住宅地域であり、地域要因に格別の変動はなく、今後も現状維持と予測する。地価は今後も横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺に賃貸用住宅の供給も見られ、低層マンションの賃貸を想定して収益還元法を適用したが、戸建住宅志向が強く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、説得性に欠ける。当該地域は、主に自用目的の中規模住宅の取引が中心であるので、市場の特性を勘案のうえ求めた比準価格は十分に説得性を有すると判断し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地下鉄緑橋駅に近い既成の混在住宅地域として熟成しており、地域要因について大きな変化は認められない。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が建ち並ぶ最寄駅に近い住宅地域で事業所等も見られるが、地域要因に特別な変動はなく、当面は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

中小規模一般住宅を中心とする住宅地域で一部作業所や共同住宅も見られるが、周辺住宅地の取引事例は自用目的の小規模な建付地が大半で収益目的の需要は少なく、住宅地の特性からみて地価形成の中心は比準価格と認められる。よって、比準価格を標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、小規模画地であり経済合理性に見合う賃貸住宅経営を想定できないため収益価格の査定を断念した。

地域要因

利便性の高い駅近くの画地は希少性が高く、賃貸及び分譲マンション用地としての旺盛な需要がみられ、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いに中高層の店舗、マンション等が混在する商業地域であり、概ね現状の利用にて推移するものと予測する。地価水準は、駅近接の希少性の高さから、上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は幹線道路沿いに中高層の店舗、マンション等が建ち並ぶ商業地域であり、法人事業者、不動産開発業者、不動産投資家等が需要者として想定される。駅に近接していることから分譲及び賃貸マンション共に需要は認められるため、市場性を反映した比準価格を標準とし、店舗付共同住宅の建設を想定した収益価格を関連付けて、更に周辺の類似の標準地との価格バランスの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

緑橋駅より徒歩圏に位置する住宅地域であり、特段の変動要因もなく、地価水準は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

緑橋駅より徒歩圏に位置する一般住宅の中に作業所等も見られる住宅地域として、特段の変動要因もなく、概ね現状のまま推移するものと予測する。地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は地域的な特性が類似する城東区内の取引事例を採用し、適正に補修正を行って求めており、市場性を反映した試算価格である。一方、周辺の住宅地域には賃貸マンション等の収益物件はみられるものの、近隣地域は画地規模がやや小さく、戸建住宅の賃貸市場が未成熟であるため、収益価格の試算は断念した。以上より、本件では比準価格を標準として、周辺標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅に比較的近い工業用途と住宅用途の混在する地域であり、中高層の共同住宅や戸建住宅の素地需要も認められる。地域における特段の変化はない。

地域要因の将来予測

低層の倉庫、事業所等が徐々に共同住宅または戸建住宅へ変化していくものと予測する。地域要因の特段の変動はなく、当面、現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

対象不動産は最寄駅への利便性もある倉庫、事業所、中層共同住宅、一般住宅混在地である。収益価格については土地取引価格に対する賃料相場の遅行性及び総収益、必要経費や利回り等の想定要素がありやや低位に求められた。採用した取引事例は不動産市場の取引相場動向を現していると判断されるため不動産の市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、地価公示地の代表標準地との価格均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

鴫野駅より徒歩圏内の住宅地域であり、特段の変動要因もなく、地価は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

鴫野駅より徒歩圏に位置する一般住宅の中に作業所兼住宅等が見られる住宅地域として、特段の変動要因もなく、概ね現状のまま推移するものと予測する。地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は地域的な特性が類似する城東区内の取引事例を採用し、適正に補修正を行って求めており、市場性を反映した試算価格である。一方、周辺の住宅地域には賃貸マンション等の収益物件はみられるものの、近隣地域は画地規模が小さく、戸建住宅の賃貸市場が未成熟であるため、収益価格の試算は断念した。以上より、本件では比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏であるが、街路にやや難のある住宅地域である。地価動向は、横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

住宅地として熟成しており、今後も、現況のまま推移するものと予測される。地価水準は、横ばい傾向と予測する。

価格決定の理由

比準価格は、類似地域において、信頼性のある取引事例を収集しえた。周辺には共同住宅等の収益物件もみられるが、対象は、画地規模が小さく、共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しない。中小戸建住宅の多い地域であり、自用目的の取引が中心である。したがって、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

京橋の商業中心から離れているが、比較的堅調なマンション需要を背景に、一般的要因の影響を受けて、地価は概ね上昇傾向である。

地域要因の将来予測

 中高層の店舗兼共同住宅、事業所等が建ち並ぶ商業地域である。恵まれた都心接近性を反映し、住宅地域としての色彩を強めていくものと予測する。地価は景気動向から、やや上昇傾向にて推移していくものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は、価格牽連性のある現実の取引事例を適切に修補正して試算しており、当該地域における現下の市場性を反映した価格である。一方、収益価格は、想定要因が多く、純収益の把握等において相対的に信頼性が劣る。そこで、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、また、類似地域等に存する他の標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。