地域要因

「ザ・モール周南」付近への商業核の移行後は地価の下落が続いているが、長年の地価下落による値頃感がでており、下落率は鈍化してきている。

地域要因の将来予測

「下松」駅南口側の既成の商業地域であり、「ザ・モール周南」付近への商業核の移行後は衰退気味に推移しているが、長年の地価下落による値頃感がでてきており、下落率は鈍化していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は「下松」駅の南口に近接して位置する既成の商業地域で、周辺には中低層の賃貸物件もみうけられるが、賃貸市場の熟成度はさほど高くないものと思料される。自用目的での取引が中心であり、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

総体としては地域要因に特段の変動はない。需給は緩やかに改善しつつも緩和した状態が継続している。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いに、中小の店舗、営業所及び福祉施設等が混在する路線商業地域である。地域要因は概ね安定しており今後も店舗兼事務所地としての利用が想定される。地価水準については弱含みでの推移が予測される。

価格決定の理由

市場参加者は主として実際の取引価格の水準に着目して取引を行うものと想定されるため比準価格の信頼性及び説得力は高い。他方、近隣地域周辺においては賃貸店舗・事務所は僅少で賃貸市場の熟成度は低く、収益性に着目して把握される賃料に基づき試算される収益価格の信頼性及び説得力は相対的に劣る。従って、比準価格を重視してこれを標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内の商業集積は停滞しており、地価の下落傾向は続いている。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの商業地域で、特段の変動要因等は認められず、暫くは現状維持的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用の店舗、事務所等が主体の地域で、賃貸市場の成熟の程度は低く、元本に見合った賃料水準は形成されておらず、収益価格は低位に試算されたと判断される。比準価格は取引価格の水準を指標として価格が決定されることが一般的と認められる市場の実態を反映し、実証性等に優れ、その説得力は相対的に優れる。以上より、比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住環境等は比較的良く、需要は底堅く推移。新興住宅地などとの競合から需給に逼迫感はなく、地価はほぼ下げ止まった状態で推移。

地域要因の将来予測

ほぼ熟成した低層住宅地域であり、今後とも良好な住環境を維持し、地価は、緩慢ながらも持続的な景気回復の期待を背景に、当面は現行水準を維持するものと予測する。

価格決定の理由

周辺にはファミリータイプの共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は相当低位に試算された。調整に当たっては、収益性より住環境が重視される住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部に位置する利便性の良い住宅地域で、潜在的需要も認められ、地価は横這い傾向で推移している。

地域要因の将来予測

商業施設等に近く利便性の良い住宅地域であり、特段の変動要因等は見受けられず、暫くは現状維持的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

画地規模を考慮すると経済合理性が認められる賃貸住宅の想定は困難であり、さらに居住環境を重視する住宅地域であること等から、収益還元法は適用しなかった。比準価格は多数の取引事例より試算され、取引価格の水準を指標として価格が決定されることが一般的と認められる取引市場の実態を反映し、実証性等に優れ、その説得力は高いと判断される。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

平地での中小規模宅地開発が比較的活発にに続いている。傾斜地の住宅地の人気は低く、換地処分から四十数年を経て、住民の高齢化が進んでいる。

地域要因の将来予測

市街地東側の丘陵地を昭和45年に区画整理した大規模住宅団地で戸建住宅と共同住宅ゾーンに分かれ、付近を国道188号バイパスが通過する。住宅地として熟成した感が強く、概ね現状維持程度に推移すると判断する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、32haの区画整理地（旗岡団地）のうち戸建住宅用に開発されたゾーンに所在する。公規制面からも経済合理性のある賃貸住宅の経営が非現実的であり、評価手法として有効性に欠けると考えられるため収益還元法の適用は断念した。よって、規範性があると判断される比準価格を標準とし、代表標準地価格及び前年公示価格等との検討を踏まえ、市場動向を勘案、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

大型商業施設等へ近接する利便性の良い住宅地域で、需要は回復傾向にあり地価もほぼ下げ止まっている。

地域要因の将来予測

変動要因は特に認められず、今後も現状維持で推移するものと予測される。地価はほぼ底値圏にあり、当面は横ばい傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

アパート等も見られるが、従来からの土地所有者が土地の有効利用又は節税等の目的のため建物建築費のみを投下してアパート経営を行うケースが殆どで、不動産投資目的の取引は少なく、収益価格の信頼性は相対的に劣る。比準価格は信頼性の高い複数の取引事例を基に求めており市場の実態を反映した信頼性の高い価格である。よって本件においては比準価格を中心に、収益価格は参考に留め、代表標準地価格との均衡にも留意し上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

市内中心部に位置し利便性に優れ需要は安定している。需給は概ね均衡した状態にまで回復してきている。

地域要因の将来予測

都市計画道路青木線の開通に伴い周辺地域の店舗等の構成に変化が見られる。利便性が一層充実しつつあり当面低層住宅地としての利用が想定される。需給は概ね均衡しており地価は横這いを基調とした推移が予測される。

価格決定の理由

市場参加者は実際の取引価格の水準に着目して取引を行うと想定されるため、比準価格の信頼性及び説得力は高い。他方、収益価格は、賃貸共同住宅の敷地としては敷地の規模が狭く合理的な事業計画を策定することが比較的困難な土地であること等から低位に求められており信頼性及び説得力は相対的に劣る。従って、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、市内の地価公示標準地、地価調査基準地の価格動向にも留意をし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

背後の住宅地域の熟成に伴い、車輌交通量・店舗集積も安定している。地価下落幅は縮小傾向で推移している

地域要因の将来予測

中小規模店舗、住宅等が混在する路線商業地域であり、交通量も比較的多く、今後とも沿道サービス型の商業地域として推移すると予測する。地価水準は下落幅縮小傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

中小規模店舗、住宅が混在する路線商業地域で、店舗は自用が中心で、賃貸物件は少ない。商業事業者向け賃貸市場の成熟の程度は総じて低く、賃料収益に視点を置いた賃貸目的の取引は少ない。自用目的での取引が中心であるので、市場の実態をより反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周南地区の新興商業地として推移している。地価は横這いの状況にある。

地域要因の将来予測

大規模店舗の集中する商業地域として推移するものと思料される。

価格決定の理由

近隣地域は、県道沿いに大規模な量販店等が増加傾向にある路線商業地域である。また、背後には、一般住宅、アパート等も見受けられる。鑑定評価額の決定に当たっては、収益還元法は想定条件を含む為、比準価格を標準として代表標準地及び周辺標準地との均衡に留意して当該標準地の価格推移について検討を加え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大型商業施設等への顧客の流出が続いており、需給は弱含みであるが、マンション業者との需要の競合等を受け、下落率は鈍化してきている。

地域要因の将来予測

大型商業施設等への顧客の流出が続いており、需給は弱含みであるが、マンション業者との需要の競合等がみられることから、下落幅は鈍化していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は店舗、営業所等が建ち並ぶ準幹線街路沿いの路線商業地域で、周辺には中低層の賃貸物件もみうけられるが、賃貸市場の熟成度は低いものと思料される。自用目的での取引が大半であり、取引価格を指向して価格が決定されることが一般的であるので、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

郊外の市街化調整区域内農家集落の土地流動性は低いが、市街地での地価下落傾向の縮小もあり、こうした傾向を反映して幾分下落が縮小している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅や農家住宅等が散在する市街化調整区域内の住宅地域である。比準価格は郊外農家集落地域の市場の実態を反映して求められたものである。市街化調整区域内なのでアパート等の共同住宅の賃貸事業計画の想定は困難なため収益価格は求めなかった。当該地域では自用目的での取引が主で、取引価格の水準を指標として価格を決定することが一般的である。よって、比準価格のみで判断し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

周辺で中小規模開発が多く、中古物件や分譲マンションとの競合もあって需給バランスが崩れ気味。地価は弱含み状態だが、ほぼ底を打ちつつある。

地域要因の将来予測

下松市西部の農地を転用した中小規模宅地開発が散見される比較的新興の戸建住宅地で、農家住宅やアパート等も所在する。大きな変動要因は考えづらく、戸建住宅地として当面現状維持程度に推移するものと思料される。

価格決定の理由

近隣地域は下松市西部、花岡地区の戸建住宅用に開発された比較的新興の住宅地域である。周辺にアパート等も所在するが、農家等の遊休地利用が大半で、不動産の収益性が強く意識されているとは考えづらく、画地規模面からも経済合理性のある賃貸住宅の経営が非現実的と判断、収益還元法の適用は断念した。取引事例が比較的豊富で、規範性があると判断される比準価格を標準とし、代表標準地価格等との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。