山口県下松市旗岡４丁目８１番１９(下松駅・生野屋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
35,900円
2017年01月01日に行った山口県下松市旗岡４丁目８１番１９(山口県下松市旗岡４−８−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を35,900円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 山口県下松市旗岡４丁目８１番１９ |
| 住居表示 | 旗岡４−８−５ |
| 価格 | 35,900円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 下松、1,700m |
| 地積 | 269㎡ |
| 形状 | (1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東4.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
山崎和昭氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 山崎和昭 |
|---|---|
| 価格 | 35,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 平地での中小規模宅地開発が比較的活発にに続いている。傾斜地の住宅地の人気は低く、換地処分から四十数年を経て、住民の高齢化が進んでいる。 |
| 地域要因の将来予測 | 市街地東側の丘陵地を昭和45年に区画整理した大規模住宅団地で戸建住宅と共同住宅ゾーンに分かれ、付近を国道188号バイパスが通過する。住宅地として熟成した感が強く、概ね現状維持程度に推移すると判断する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は下松市の住宅地域で、需要の中心は下松市を主に一部隣接市に居住する一次取得者である。地縁性に加え、学齢期の子供がいる場合、同一校区内に拘るケースが多い。当市では花岡・末武地区等で中小規模の宅地開発が活発であるが、高齢化が進行していることもあって、傾斜地の住宅地の人気は比較的低く、また、造成コスト面からも開発が進んでいない。土地需要は2台以上の駐車可能な60∼80坪程度で、10百万円前後のものが多い。 |
| 一般的要因 | 当市の人口は微増傾向にあるが、経済の先行き不安や所得の伸び悩みに加え、圏域人口の減少が続いており、需要の本格的な回復には至っていない。 |
高尾憲二氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 高尾憲二 |
|---|---|
| 価格 | 35,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 高台の住宅地は敬遠される傾向があるため、地価の下落が続いているが、数年来の下落で値頃感もでてきており、下落幅は鈍化してきている。 |
| 地域要因の将来予測 | ほぼ現状維持的に推移するが、高台の住宅地は敬遠される傾向にあるため、当該地域の需要は低迷が続くものと思料されるが、長年の地価下落による値頃感がでてきており、下落率は鈍化していくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね周南市、下松市、光市内のJR山陽本線及び岩徳線沿線の住宅地域。需要者の中心は旗岡団地に地縁性のある下松市内の居住者であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。少子高齢化社会の到来への対応等を背景に、高台の住宅地は敬遠される傾向があり、需給は弱含みから脱しきれていない。土地は270㎡程度の規模で1，000万円程度、新築の戸建物件は2，600万円程度の物件が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 景気の先行き不透明感が増しており、少子高齢化社会の進行や可処分所得の伸び悩み等を背景に住宅地需要は低迷し、市場の二極化が続いている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 深成岩深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,ヤブツバキクラス域代償植生 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度0095168 北緯 131度8790554 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
山口県下松市大字東豊井字半上１２０７番３山口県下松市大字西豊井字吉敷１５８３番６山口県下松市大字西豊井字東町１２３６番７山口県下松市大字西豊井字本町１１３８番１山口県下松市大字末武中字対面４６１番９山口県下松市大字末武下字姥田９０２番５山口県下松市大字西豊井字所田７４６番８山口県下松市大字末武下字西堤３８２番１３山口県下松市大字末武中字岩崎１３５７番３５外山口県下松市大字西豊井字尾尻山２８３番２８山口県下松市古川町１丁目４５番山口県下松市大手町３丁目９２９番１２
参考：近隣駅の地価相場
下松駅(地価相場 44,700円/㎡)生野屋駅(地価相場 48,100円/㎡)周防花岡駅(地価相場 48,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード