山口県下松市瑞穂町１丁目８４６番５(下松駅・周防花岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
47,700円
2017年01月01日に行った山口県下松市瑞穂町１丁目８４６番５(山口県下松市瑞穂町１−１７−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を47,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 山口県下松市瑞穂町１丁目８４６番５ |
| 住居表示 | 瑞穂町１−１７−１１ |
| 価格 | 47,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 下松、2,000m |
| 地積 | 228㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅を主体にアパート等が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
藤田泰宜氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 藤田泰宜 |
|---|---|
| 価格 | 47,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 大型商業施設等へ近接する利便性の良い住宅地域で、需要は回復傾向にあり地価もほぼ下げ止まっている。 |
| 地域要因の将来予測 | 変動要因は特に認められず、今後も現状維持で推移するものと予測される。地価はほぼ底値圏にあり、当面は横ばい傾向が続くと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は下松市西部を中心とした住宅地域の圏域。需要者は下松市内に通勤する世帯が中心となっている。末武大通線沿線及びその周辺においては大型商業施設の進出等により利便性が向上しており、需給は安定的に推移している。土地は1000万円から1100万円程度、新築の戸建物件は3000万円から3500万円程度が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 人口は微増傾向、高齢化率は上昇傾向にある。取引件数は安定的に推移しているが、取引価格は横這い若しくは若干の下落傾向が続いている。 |
寺井博教氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 寺井博教 |
|---|---|
| 価格 | 47,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 特に変動はない |
| 地域要因 | 利便性等は比較的良く、需要は底堅く推移。新興住宅地などとの競合から需給に逼迫感はなく、地価はほぼ下げ止まった状態で推移。 |
| 地域要因の将来予測 | ほぼ熟成した住宅地域であり、今後とも良好な住環境を維持し、地価は、緩慢ながらも持続的な景気回復の期待を背景に、当面は現行水準を維持するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね下松市域の住宅地域。需要者の中心は下松市の居住者による世帯分離等を中心とするものであるが、周辺市町域からの転入も見込まれる。市場は、大型店舗等の出店が相次いだことなどから、虫食い的な宅地開発は散見されるものの、大量の宅地供給はなく、需給関係は概ね安定しており、特段逼迫感などはない。凡そ土地は1100万円程度、新築の戸建物件は3000万円程度までを中心に取引が行われている。 |
| 一般的要因 | 人口は微増傾向で推移。都市計画街路青木線開通（H12．12）に伴い大型店の出店計画が相次ぐ。一方、地価の二極化は深まる傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度02246210000001 北緯 131度8542878 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
下松駅(地価相場 44,700円/㎡)周防花岡駅(地価相場 48,500円/㎡)櫛ケ浜駅(地価相場 43,050円/㎡)生野屋駅(地価相場 48,100円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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