山口県下松市駅南２丁目１２０５番２(下松駅・周防花岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
51,500円
2017年01月01日に行った山口県下松市駅南２丁目１２０５番２(山口県下松市駅南２−３−２２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を51,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 山口県下松市駅南２丁目１２０５番２ |
| 住居表示 | 駅南２−３−２２ |
| 価格 | 51,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 下松、180m |
| 地積 | 155㎡ |
| 形状 | (1.0:3.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模な小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北東13.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
高尾憲二氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 高尾憲二 |
|---|---|
| 価格 | 51,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 「ザ・モール周南」付近への商業核の移行後は地価の下落が続いているが、長年の地価下落による値頃感がでており、下落率は鈍化してきている。 |
| 地域要因の将来予測 | 「下松」駅南口側の既成の商業地域であり、「ザ・モール周南」付近への商業核の移行後は衰退気味に推移しているが、長年の地価下落による値頃感がでてきており、下落率は鈍化していくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 近隣地域は「下松」駅南地区の駅前商業地域であり、同一需給圏はJR山陽本線及び岩徳線沿線で、概ね周南市、下松市、光市の圏域。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性をもつ個人事業者、中小企業経営者が大半であったが、郊外部等への相次ぐ大型商業施設の進出の影響等による顧客吸引力の低下に加え、可処分所得の伸び悩み等を反映し、需給は弱含みであるが、長年の地価下落による値頃感がでてきており、下落幅は鈍化してきている。 |
| 一般的要因 | 景気の先行き不透明感が増し、又、可処分所得の伸び悩み等を背景とする消費者の慎重な消費行動等をも反映し、商業地の需要は低迷が続いている。 |
原田邦夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 原田邦夫 |
|---|---|
| 価格 | 51,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 競争力の劣る駅前の既成商業地の需要は依然として弱さを感じるが、景気回復基調により地価は下げ止まりつつある。 |
| 地域要因の将来予測 | 特に目立った地域変動要因等は認め得ず、当面は現状維持的に推移するものと予測されるが、景気回復基調を反映して、地価は下げ止まりつつある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は下松市内一円の圏域である。需要者は下松市内の個人事業主及び地元企業等が中心になるものと思料される。大型商業施設への顧客吸引力の影響等から競争力の劣る駅前の既成商業地の需要は依然として低調である。土地取引の中心価格帯については、市場において取引される画地規模がまちまちであり、標準化されていないことから、総額としての価格帯は把握しがたい状況にある。 |
| 一般的要因 | 下松市の人口は微増傾向であり、高齢化率は上昇傾向にある。新設住宅着工戸数（持家）は概ね横ばいで推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度0093442 北緯 131度8656649 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
下松駅(地価相場 44,700円/㎡)周防花岡駅(地価相場 48,500円/㎡)生野屋駅(地価相場 48,100円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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