山口県下松市大字山田字上河内４３７番１２(生野屋駅・周防久保駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


13,400円

2017年01月01日に行った山口県下松市大字山田字上河内４３７番１２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を13,400円/㎡としました。

山口県下松市大字山田字上河内４３７番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番山口県下松市大字山田字上河内４３７番１２
住居表示 
価格13,400円/㎡
交通施設、距離周防久保、2,500m
地積325㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅と一般住宅が混在する郊外の住宅地域
前面道路の状況北西7.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

岡村誠士氏による調査レポート

不動産鑑定士岡村誠士
価格13,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因郊外の市街化調整区域内農家集落の土地流動性は低いが、市街地での地価下落傾向の縮小もあり、こうした傾向を反映して幾分下落が縮小している。
地域要因の将来予測当該地域は、市街化調整区域内の農家集落地域であり、市街地拡大傾向の影響はほとんど及ばず、人口流入による増加も見込まれない。地価は、土地の流動性が低く、地価水準は弱含みで推移するものと予想する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、概ね下松市郊外の農家集落地域である。需要者の中心は同地域に居住する農業従事者や地縁を有する世帯分離者等である。国内農業環境が一般的には厳しく停滞している中、専業農家は減少し殆どが兼業農家となり、市街化調整区域内の農村地域は停滞感が強まっている。公法上の規制もあって需要は弱いし取引自体も少なく、農家の規模も様々であることから、需要の中心となる価格帯を見出すことはできない。
一般的要因海外の金融・財政危機は小康状態で為替も円安で景気回復中だが地方波及は遅れ、下松市の経済状況にもその実感はなく、不動産需要の活力は乏しい。

原田邦夫氏による調査レポート

不動産鑑定士原田邦夫
価格13,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因農家住宅を中心とする市街化調整区域内の地域であり、土地需要は低迷し、地価は依然として弱含みで推移している。
地域要因の将来予測特筆すべき地域変動要因は見受けられず、当面は現状維持的に推移するものと予測されるが、市街化調整区域内の土地需要は低く、暫くは地価の下落が継続するものと思料される。
市場の特性同一需給圏は下松市内のJR岩徳線沿線の住宅地域を中心に、市内全域を包含する圏域である。主な需要者は地縁性を有する個人が中心になるものと思料され、同一需給圏外からの転入者は少ない。市街化調整区域内の宅地は市場流通性が非常に低い状況にあり、地価下落は依然として継続している。市場の中心価格帯については、取引される画地規模が標準化されていないことから、総額としての価格帯は把握しがたい状況にある。
一般的要因下松市の人口は微増傾向であり、高齢化率は上昇傾向にある。新設住宅着工戸数（持家）は概ね横ばいで推移している。

環境情報

地形・地質

深成岩

深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 34度0333735
北緯 131度8957365

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

生野屋駅(地価相場 48,100円/㎡)周防久保駅(地価相場 25,100円/㎡)周防花岡駅(地価相場 48,500円/㎡)大河内駅(地価相場 15,350円/㎡)下松駅(地価相場 44,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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