山口県下松市大字末武上字素鯉１９８６番９(生野屋駅・周防花岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


32,500円

2017年01月01日に行った山口県下松市大字末武上字素鯉１９８６番９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を32,500円/㎡としました。

山口県下松市大字末武上字素鯉１９８６番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番山口県下松市大字末武上字素鯉１９８６番９
住居表示 
価格32,500円/㎡
交通施設、距離周防花岡、800m
地積194㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い農地も残存する住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山崎和昭氏による調査レポート

不動産鑑定士山崎和昭
価格32,600円/㎡
個別的要因下水道：平成29年度供用開始予定。
地域要因周辺で中小規模開発が多く、中古物件や分譲マンションとの競合もあって需給バランスが崩れ気味。地価は弱含み状態だが、ほぼ底を打ちつつある。
地域要因の将来予測下松市西部の農地を転用した中小規模宅地開発が散見される比較的新興の戸建住宅地で、農家住宅やアパート等も所在する。大きな変動要因は考えづらく、戸建住宅地として当面現状維持程度に推移するものと思料される。
市場の特性同一需給圏は下松市及び周南市東部の住宅地域で、需要の中心は両市に居住する一次取得者である。地縁性に加え学齢期の子供がいる場合、同一校区内に拘るケースが多い。当市では花岡・末武地区等で農地を転用した中小規模の宅地開発が活発で、隣接する周南市久米・栗屋地区と併せ、新興住宅地的性格が強いが、スプロール的な開発が多いため、総じて街路条件がやや弱い点が指摘される。土地需要は駐車可能な60坪前後で、総額6∼8百万円程度のものが多い。
一般的要因当市の人口は微増傾向にあるが、経済の先行き不安や所得の伸び悩みに加え、圏域人口の減少が続いており、需要の本格的な回復には至っていない。

後英雄氏による調査レポート

不動産鑑定士後英雄
価格32,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因JR山陽新幹線とJR岩徳線に挟まれ幹線道路までのアクセスがやや劣る住宅地域で、地価下落幅は縮小傾向にある。
地域要因の将来予測幹線道路からの連続性がやや劣る住宅地域で、周辺には農地も介在しており、今後とも当該住宅環境を維持すると予測する。地価動向は下落基調が継続すると予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、下松市の住宅地域一円。需要の中心は、自己所有目的で、下松市及び周辺市町に通勤可能な居住者である。JR山陽新幹線とJR岩徳線に挟まれ、幹線道路までのアクセスがやや劣る住宅地域であるが、地価下落幅は縮小傾向にある。類似の品等での市場の中心となる価格帯は、土地では住宅敷地200㎡程度で650万円前後である。
一般的要因県内景気は、基調としては緩やかに回復している。住宅の市況は、堅調な需要エリアは限定的で、地価下落幅は縮小傾向にある。

環境情報

地形・地質

深成岩

深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 34度032923
北緯 131度8797241

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

生野屋駅(地価相場 48,100円/㎡)周防花岡駅(地価相場 48,500円/㎡)下松駅(地価相場 44,700円/㎡)周防久保駅(地価相場 25,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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