地域要因

地域要因に特段の変動はないが、不動産取引は堅調に推移しており、若い世代を中心に地区人口も増加している。

地域要因の将来予測

戸建住宅地の分譲やアパート建設によって市街化区域内の農地が順次宅地化されており、今後も住宅地域としての熟成度を高めていくと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅中心に賃貸共同住宅もみられる住宅地域である。対象標準地の規模の不動産取引は、戸建住宅地としての利用を目的としたものが主流であり、収益物件建築を目的とした土地取引は少ない。したがって、収益性より利便性・快適性を重視した価格が形成されている市場の実態に鑑み、比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

古くに開発された住宅団地であり、地域要因に変動は無く静態的に推移している。

地域要因の将来予測

吉備津地区の国道背後に位置する古くからの分譲住宅地域である。地域要因に変動は無く今後も現状維持で推移すると予測する。調整区域での開発規制が強化されたことで、市街化区域での需給動向改善の動きも見られる。

価格決定の理由

近隣地域は国道背後の戸建住宅地域で、賃貸市場は成立しておらず、収益還元法の適用は断念した。比準価格を求めるにあたっては、標準地と同じ吉備地区から価格牽連性の高い4事例を収集することができた。個別の事情を含む事例もあるが、各修補正は適正に行っており、比準価格の信頼性は高いものと判断した。よって、当該比準価格を標準とし、周辺公的価格との均衡、地域の変動要因に十分留意のうえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

人口が減少傾向であるほか、調整区域内の開発が制限されて以降、市街化区域及び既存の住宅団地に需要が流出する傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は調整区域内の農家住宅を中心とした地域に存する。取引事例比較法は、倉敷市北東部の調整区域内の取引を中心に比準しており信頼性は高い。収益還元法は調整区域内にあり賃貸市場が形成されておらず非適用とし、原価法は積算資料の収集が困難なため非適用とした。以上から、取引事例比較法による比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡、単価と総額の関連性にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

外環状線（岡山環状南道路）の用地買収が佳境に入り、一時的に土地の超過需要が認められる。

地域要因の将来予測

岡山市街地外縁の高度成長期に開発が進んだ住宅地域である。平坦地で国道2号にも近く立地の良さから宅地需要は安定しており、今後もほぼ現況維持で推移するものと予想する。

価格決定の理由

周辺にはアパート等の収益物件は少なく戸建住宅が中心であり、共同住宅に相応しくない地域であり、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であるので自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標として価格決定されることが一般的と認められる。よって、代替性のある取引事例から求め、価格水準を具現化した説得力のある比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。なお、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。

地域要因

国道2号北側の大規模住宅団地で土地需要は国道南側よりやや弱い傾向にあるが、隣接市への通勤可能な住宅地として地価は安定している。

地域要因の将来予測

国道2号北側丘陵部に位置する大規模住宅団地であるが、地域要因に大きな変化はみられない。国道より北側、特に丘陵部に対する需要は弱いが、交通利便性が良好なため地価は概ね横這い傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

大規模住宅団地で画地規模が大きいためアパート等の収益物件もみられるが、一般住宅が主流で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であるので自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標として価格決定されることが一般的である。よって、実際の取引事例から求めた説得力のある比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

県道岡山児島線沿線の当地域は、新規店舗の出店等により商業集積が進み地価は微上昇である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 同一需給圏内の比較的類似性のある地域から収集した取引事例を適正に補修正して求めた比準価格は、市場の実態を反映した価格である。一方、周辺では事業者向けの賃貸物件は少なく、収益賃料の収集には限界があるため、収益価格は、比準価格に比べると規範性が劣ると思料する。以上より比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、周辺標準地との均衡、単価と総額との関連等に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

岡山市都心の南西外延部に位置する当地域は、緩傾斜地の住宅地域であり、地域要因に影響を与える程の変化は認められない。

地域要因の将来予測

妹尾地区中心部の妹尾駅北方に位置する小学校を中心とした既成住宅地域である。地域要因に大きな変動がないため、地価水準は景気動向等を反映して、安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

低層の戸建住宅が中心の既成住宅地域であり、自用目的の取引が支配的であるためアパート等の収益物件は少なく、収益価格の信頼性は低い。快適性を重視する住宅地域であるので自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標として価格決定されることが一般的と認められる。よって、代替性のある取引事例から求め、価格水準を具現化した説得力のある比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ上記の通り鑑定評価額を決定した。