岡山県岡山市北区吉備津字船戸１２３０番１２(吉備津駅・備前一宮駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


46,700円

2017年01月01日に行った岡山県岡山市北区吉備津字船戸１２３０番１２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を46,700円/㎡としました。

岡山県岡山市北区吉備津字船戸１２３０番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県岡山市北区吉備津字船戸１２３０番１２
住居表示 
価格46,700円/㎡
交通施設、距離吉備津、700m
地積173㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が多い国道背後の住宅地域
前面道路の状況北4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山城多賀夫氏による調査レポート

不動産鑑定士山城多賀夫
価格46,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因古くに開発された住宅団地であり、地域要因に変動は無く静態的に推移している。
地域要因の将来予測吉備津地区の国道背後に位置する古くからの分譲住宅地域である。地域要因に変動は無く今後も現状維持で推移すると予測する。調整区域での開発規制が強化されたことで、市街化区域での需給動向改善の動きも見られる。
市場の特性同一需給圏はJR吉備線の各駅を最寄り駅とする国道180号背後の一般住宅地域である。需要者は岡山市内に通勤する20代後半から40代までの一次取得者が中心である。地元在住者が多く、外部からの参入は少ない。駅や国道沿いの利便施設への接近性が良く、市中心部へのアクセスも向上し、市西部郊外の住宅地域として底堅い需要がある。取引の中心価格帯は土地総額で800万∼1000万円程度、新築戸建で2500∼3000万円程度である。
一般的要因県内景気は基調として緩やかな回復を続けており、当市においても地域により濃淡はあるが、全体として需給動向は改善傾向にある。

山下信一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士山下信一郎
価格46,700円/㎡
個別的要因変動はない。
地域要因住宅地需要の都心回帰傾向が見られており、郊外住宅地の需要はやや弱い。
地域要因の将来予測吉備津地区の国道背後に所在する古くに開発された小規模分譲住宅地域である。地域状況に特に変化は無いことから、今後も現状程度で推移するものと予測する。地価水準は僅かながら下落傾向に推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲はJR吉備線沿線背後の一般住宅地域である。需要者の属性は岡山市内に通勤する30∼40代の勤労者層が中心であるが、当地と地縁的関係を有する者も多い。景気回復傾向のなかで、需要は若干回復傾向にある。取引の中心価格帯は、総額800万∼1000万円程度、新規戸建で2500万∼3000万円程度である。
一般的要因低金利下で持ち家が堅調なほか、相続税対策、投資先としての需要の貸家が好調である。需要の強さには、立地条件等による選別化傾向が見られる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
災害リスク：水害浸水区域(昭和47年(1972) 集中豪雨)
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6715167
北緯 133度843493

参考：該当物件周辺マップ

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岡山県岡山市北区加茂字糸田９８１番５岡山県岡山市北区川入字中橋上４９９番１岡山県岡山市北区加茂字糸田９８１番５岡山県岡山市北区川入字中橋上４９９番１

参考：近隣駅の地価相場

吉備津駅(地価相場 54,950円/㎡)備前一宮駅(地価相場 58,950円/㎡)備中高松駅(地価相場 41,850円/㎡)庭瀬駅(地価相場 56,250円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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