岡山県岡山市北区尾上１３２６番４外(備前一宮駅・吉備津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


52,700円

2017年01月01日に行った岡山県岡山市北区尾上１３２６番４外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を52,700円/㎡としました。

岡山県岡山市北区尾上１３２６番４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県岡山市北区尾上１３２６番４外
住居表示 
価格52,700円/㎡
交通施設、距離備前一宮、2,400m
地積161㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の多い既成集落に隣接する住宅地域
前面道路の状況北5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山城多賀夫氏による調査レポート

不動産鑑定士山城多賀夫
価格52,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に目立った変動はない。既成集落と分譲住宅が混在する地域だが、花尻、野殿方面の利便施設へのアクセスが良好で、需要は堅調である。
地域要因の将来予測山裾の既成集落内に、一部分譲住宅地が見られる地域である。周辺幹線道路への連続性が良く、利便施設や市中心部へのアクセスが良好である。地域要因に目立った変動はなく、今後も現状維持で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は岡山市西部郊外の概ね笹ヶ瀬川より西に位置する住宅地域一円である。需要者は岡山市内に通勤する20代後半から40代の一次取得者である。傾斜地勢の既成住宅地域に介在する地域で、周辺の街路条件等は劣るものの、幹線道路への連続性に優れ、利便施設や市中心部へのアクセスは良好で、需要は底堅い。ただし、開発余地が少なく新規供給も少ないため取引件数は少なく、中心となる価格帯は形成されていない。
一般的要因県内景気は基調として緩やかな回復を続けており、当市においても地域により濃淡はあるが、全体として需給動向は改善傾向にある。

大塚太郎氏による調査レポート

不動産鑑定士大塚太郎
価格52,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因平成27年に公共下水道が供用開始されたが、その後は特に大きな変動要因はない。
地域要因の将来予測戸建住宅を中心とする旧来からの住宅地域である。地域要因に影響を及ぼす特段の変動要因はなく、今後とも現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は岡山市中心部から西方の笹ヶ瀬川以西の住宅地域であり、主たる需要者は岡山市中心部へ勤務する一次取得者層である。近隣地域東側の主要地方道妹尾御津線沿線は市街化調整区域に指定されており、近隣地域周辺も空閑地は殆どみられないため新規の土地供給は限定的であり、地価は安定的に推移している。周辺の取引事例から中心となる価格帯は更地で800∼1，000万円程度であると推定される。
一般的要因岡山市中心部では底堅い土地需要が認められ地価は緩やかな上昇基調にあるが、笹ヶ瀬川以西においては需給は略均衡している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
災害リスク：水害浸水区域(昭和47年(1972) 集中豪雨)
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6689673
北緯 133度8660995

参考：該当物件周辺マップ

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岡山県岡山市北区御津平岡西字下河内１０６９番１岡山県岡山市北区花尻ききょう町１７番１０３岡山県岡山市北区西辛川字中村前３２０番２岡山県岡山市北区奥田１丁目４７８番１外岡山県岡山市北区一宮字高堤１５４番４０岡山県岡山市北区花尻ききょう町１７番１０３

参考：近隣駅の地価相場

備前一宮駅(地価相場 58,950円/㎡)吉備津駅(地価相場 54,950円/㎡)大安寺駅(地価相場 61,800円/㎡)北長瀬駅(地価相場 100,500円/㎡)庭瀬駅(地価相場 56,250円/㎡)備前三門駅(地価相場 65,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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