岡山県岡山市北区田中１１０番１０２(北長瀬駅・備前西市駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


98,000円

2017年01月01日に行った岡山県岡山市北区田中１１０番１０２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を98,000円/㎡としました。

岡山県岡山市北区田中１１０番１０２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県岡山市北区田中１１０番１０２
住居表示 
価格98,000円/㎡
交通施設、距離北長瀬、1,400m
地積156㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、共同住宅等が増加中の住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

大塚太郎氏による調査レポート

不動産鑑定士大塚太郎
価格98,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因北長瀬駅南側では操車場跡地の有効活用が民間事業者への公募方式によって進められており、同駅の拠点性が一層高まることが期待される。
地域要因の将来予測岡山市西部の区画整理事業が施行された地区内の住宅地域である。北長瀬駅南側の操車場跡地の整備による近隣地域周辺の生活利便性の向上よって住宅地域として熟成していくと予測する。
市場の特性同一需給圏は岡山駅南西方3∼5㎞圏の住宅地域である。田中地区の高齢化率は約12％程度であり、岡山市内の中でも若い世代の住宅需要が根強い。北長瀬駅南側では操車場跡地の有効活用が進められており、今後同駅の拠点性が高まることで対象標準地周辺の生活利便性の向上が期待される。取引の中心価格帯は、土地が1，500∼2，000万円程度、新築戸建住宅で4，000万円程度である。
一般的要因岡山市中心部では自己利用目的、投資目的とも底堅い需要が認められ、地価は緩やかな上昇基調にある。

栗岡義則氏による調査レポート

不動産鑑定士栗岡義則
価格98,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因北長瀬駅へ約1．5㎞圏の平坦な地勢で土地区画整理済の住宅地域である。需要は堅調で土地利用が進んでいる。
地域要因の将来予測岡山市中心部よりやや離れた北長瀬駅南方の土地区画整理済の住宅地域。住環境は良好で住宅地需要は堅調であり、今後も地価は上昇基調と予測する。
市場の特性同一需給圏はJR大元駅や北長瀬駅を最寄駅とする土地区画整理済の住宅地域一円である。周辺では岡山西バイパスの延伸化完了やJR北長瀬駅周辺の都市整備が進んでいる。主たる需要者は岡山市中心部に勤務する者が中心である。中心価格帯は土地総額で1，500∼2，000万円程度、新築戸建4，000万円内外である。やや停滞感はあるが、需要は堅調で地価は上昇基調である。
一般的要因金融緩和政策の継続と安定的な生産消費で、比較的好調に景気は続いている。現下の状況で、不動産市場に大きな変化はない。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6427126
北緯 133度8843286

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

北長瀬駅(地価相場 100,500円/㎡)備前西市駅(地価相場 88,000円/㎡)大安寺駅(地価相場 61,800円/㎡)大元駅(地価相場 44,350円/㎡)庭瀬駅(地価相場 56,250円/㎡)備前三門駅(地価相場 65,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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