地域要因

共同住宅用地の需要は潜在的に存するが、店舗需要は低調に推移しており、地価は緩やかな下落傾向が持続している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は類似性が認められる商業地域の取引事例に基づいており、高い信頼性を認めることができた。一方、対象標準地周辺は、空き店舗等も散見され、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。よって本件においては市場の実態をより反映する比準価格を標準とし、収益価格を参考として、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

背後の都塚・刑部地区で組合施行の土地区画整理事業の進捗に伴い、今後、当該地域への波及が期待される。

地域要因の将来予測

志紀駅に近い熟成した住宅地域であり、東側背後の都塚、刑部地区が市街化区域に編入され、組合施行の土地区画整理事業計画が進捗しており、当該地域への波及が期待される。

価格決定の理由

自用の戸建住宅を中心とする地域で、収益性より居住の快適性を指標とした価格形成がなされている地域であること、及び、経済合理的な賃貸建物を想定することが困難な敷地規模であることから、収益還元法は適用しなかった。よって、主たる需要者の市場性を反映した比準価格が十分な説得力を有すると判断してこれを採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅からやや遠方に位置する戸建住宅を中心とした住宅地域であり、特に地域要因に変動を与える要因はなく、地価はやや下落傾向。

地域要因の将来予測

周辺には工場等も混在する住宅地域で、標準的使用も現状のまま推移していくと想定される。地価水準もやや下落傾向が依然として続くものと想定される。

価格決定の理由

標準地周辺には戸建住宅が多く、賃貸マンション、アパート等収益物件の取引が価格をリードしている傾向はほとんどなく、自用目的での取引が主力になっているため収益還元法は非適用とした。したがって本件においては、市場の実態をより反映する比準価格を標準とし、代表標準地との均衡についての検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

交通利便性の劣る地域であり、景気回復の影響を受けにくい特性を持ち、依然、地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

中規模の既存住宅を中心とした既成住宅地域であり、最寄り駅からバス便となる利便性の劣る地域であることから一般的要因の変動の影響を受けにくく、地価水準も緩やかな下落傾向を継続するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は八尾市内においても交通利便性の劣る旧集落的要素のある既存住宅を中心とした地域であり、ごく稀に相続によって取得した土地の有効活用策としての共同住宅が供給されるのみで、土地の収益性に着目した収益物件に対する投資が行われることのない地域である。結果、賃貸市場が未成熟であり収益還元法に馴染まない住宅地であることからその適用は断念し、比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも十分留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

背後の都塚・刑部が市街化区域に編入され、組合施行の土地区画整理事業計画が進捗中である。今後、地域の厚みが増していくものと期待されている。

地域要因の将来予測

恩智駅勢圏の比較的閑静な住宅地域。背後の都塚、刑部地区が市街化区域に編入され、組合施行の区画整理事業計画が進捗している。商業施設の誘致も計画され、実現すれば地域の厚みが増すものと期待される。

価格決定の理由

近鉄大阪線の恩智駅勢圏の住宅地に位置し、居住を目的とした代替性の高い取引事例を収集することができたため、比準価格に高い信頼性を認めることができた。これに対し、当該地域では、自己所有目的が殆どであり、収益目的の市場参加者は殆ど認められず、賃貸市場が未成熟であり、また敷地規模も小さく収益還元法の適用が困難であった。従ってここでは比準価格を中心に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はなく現状のまま推移すると予測するが、利便性及び居住環境が良好な当地域の地価は漸く底を打ったものと思料される。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変動はなく現状のまま推移するものと予測する。利便性が良好でかつ居住環境も良好な当地域の地価は漸く底を打ったものと思料される。

価格決定の理由

周辺地域には戸建住宅のほか賃貸アパートの利用が散見されるが、近隣地域における賃貸市場は発達していないため、収益還元法の適用は断念した。近隣地域においては、自己使用目的の取引が中心であり、居住の快適性を主たる価格形成要因とする取引事例から求めた比準価格は規範性が高いものと認められる。したがって、本件では比準価格を標準に、代表標準地及び前年価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められないが、利便性が劣ることから選好性が低く地価は緩やかな下落基調にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変動はなく現状のまま推移するものと予測する。地価は緩やかな下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地は小規模画地であり賃貸共同住宅の想定は建築基準法上並びに建築コスト面から無理がある。また賃貸市場は未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。自用目的の取引が中心で、快適性を重視する住宅地域であることから、取引価格の水準を指標に決定されることが一般的と認められる。したがって、本件では比準価格を標準とし、周辺の需給動向等を勘案し更に代表標準地及び前年価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小規模の工場等が建ち並ぶ工業地域であり、地域要因に大きな変動は認められない。地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

地域要因の変動は見られず、今後とも現状を維持するものと予測する。幹線道路へのアクセスの良好な工業地域であり、地価は下落幅が縮小傾向乃至横ばいで推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域においては収益目的の貸工場や貸倉庫の需要は少なく、収益性の観点よりむしろ自己利用による有用性、自用目的とした取引が中心である。また、賃貸市場が未成熟であり、土地価格に見合う賃料が収受しがたいため、収益価格は低位に試算された。本件においては、実際の取引より求められ、工場用地の市場を反映し実証性の高い比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との比較検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住宅地域として熟成しており、大きな変動は認められず、安定的に地域は推移している。生活利便性等に劣るため、地価は下落傾向を持続している。

地域要因の将来予測

比較的規模の小さい戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因の変動も見られず、今後とも現状を維持していくものと予想される。地価は引き続き下落傾向が持続するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は小規模な戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。標準地の画地規模では、経済合理的な共同住宅は困難であり、また、自用の取引が中心で貸家として供されることは稀であり、賃貸市場が未成熟であると判断される地域であることから、収益価格は試算しなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実勢を反映するものとして説得力を持つ比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近年において大きな要因変動は見られない。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、当面の地域要因に大きな変動はないものと予測する。地価は、若干の弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

 周辺類似地域等に係る取引事例を収集し、概ね信頼し得る比準価格を得た。収益価格は、共同住宅の賃貸を想定して試算したが、近隣地域において賃貸収益目的での需要は少なく、取得の際の考慮は限定的である。従って、比準価格を標準に、収益価格は参考にとどめ、代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化は認められない。駅至近の近隣商業地域であり、地価は横這いの傾向である。

地域要因の将来予測

小売店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域であり、地域要因の変動も見られず、今後とも現状を維持していくものと予想される。地価は横ばいの傾向で推移していくと予測される。

価格決定の理由

駅前商業地域ではあるが、近隣地域においては、近時の経済情勢の不透明感等の影響により、空き店舗等も散見され収益物件の取引は活発とは言い難く、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格はやや低位に試算された。従って、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

八尾木北の工業地域は、最寄駅から離れた混在地域として知られているが、工業地に対する拡張需要は弱含みであり、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

工業地の需要が低迷しているため、長期的には住宅地域へと移行する可能性もありうるが、当面は現状の環境を維持すると予測する。地価水準については、当面は緩やかな下落傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

当該標準地は、最寄駅から離れた住工混在地域として知られているが、土地価格に見合う賃料を収受し得ない地域にあるため、収益価格は低位に試算された。よって、自用目的での取引が中心であり、実際の取引価格を指標に価格が決定されることが一般的であると認められることから、比準価格を採用し、収益価格は参考程度に留めて調整を行うものとし、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、周辺の標準地価格とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

柏原駅徒歩圏の住宅地域であり、市域において一定の需要を維持するが周辺環境から地価は緩やかな下落基調にある。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅を中心とした柏原駅徒歩圏の利便性の高い住宅地域である。地価水準に影響を与える地域要因の変動はなく今後も現状を維持し、地価は緩やかな下落から横這い程度と予測する。

価格決定の理由

当該地域は最寄駅徒歩圏の住宅地域であり、自らが住宅として利用する取引が中心である。画地規模が小さく収益物件の想定はできなかったため収益価格の試算は行わなかった。したがって、柏原駅を最寄駅とする事例を中心に求められた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて単価と総額との関連も考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小規模な製造業・製品加工業が多いため景気の好・不況の影響を受け易い。当地域への新規投資は低次であり、需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

八尾市辺縁部に位置し、中・小規模の倉庫や作業所が多い。現在工場用地を需要する産業と画地規模が合致しないため需要は弱く、地価水準も弱含みで推移すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と地域的特性及び要因の類似する取引事例を基に求められており、現在の市場動向を反映し規範性が高い。収益価格は、一般的収益物件として貸工場兼倉庫を想定し求めたが土地の利用効率がやや劣り、また賃料水準として適性なものを見出し難く相対的に信頼性に劣る。よって本件においてはより規範性に優る比準価格を重視し、これに収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡にも十分留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住宅地域として熟成しており、大きな変動は認められず、安定的に地域は推移している。生活利便性等に劣るため、地価は下落傾向を持続している。

地域要因の将来予測

中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因の変動も見られず、今後とも現状を維持していくものと予想される。地価は引き続き下落傾向が持続するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は最寄駅より徒歩圏内に位置する戸建一般住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、自用目的での取引が中心である。周辺地域に共同住宅等の賃貸物件はあまり存在せず、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算しなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を採用し鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

JR柏原駅及び近鉄堅下駅に近く生活利便性もよく需要は安定しており、地価は横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。交通利便性及び住環境に優れた住宅地域で需要も堅調であることから、地価は今後も横這いと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自己居住の住宅としての取引が中心である。共同住宅の賃貸住宅は見られず、賃貸市場が未成熟であるため賃貸住宅を想定した収益価格の試算は断念した。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、単価と総額との関連も考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区画整然とした環境良好な住宅地域であり、地価下落により割安感が生じているとはいえ、画地規模が大きく総額の観点から需要はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

近隣地域は中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域としてすでに熟成しており、今後とも現状維持が見込まれる。地価水準はここしばらくは横這いからやや弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は収益性よりも居住の快適性を重視する自己使用目的の低層戸建住宅地である。居住を目的として土地を購入したい需要者は取引に当り土地の収益性を重視しないため、その土地を収益物件の敷地とした場合、投下資本に見合った賃料を収受できず収益価格は低位に試算されるのが一般的である。よって収益価格は土地の収益性の面から検証を試みたという参考に止め、比準価格を標準に代表標準地との均衡にも十分留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格形成に大きな変動は認められないが、駅への利便性に難点があり、宅地需要は総じて弱い。

地域要因の将来予測

駅への利便性に劣る住宅地域であり、当面地域の土地利用は現状維持で推移するものと予測される。市場競争力はやや劣勢で、地価は下落基調となっている。

価格決定の理由

比準価格は、地域的に類似性を有する住宅地の事例を採用して求められたもので、市場の実情を反映している。近隣地域は、中規模の一般住宅の中に営業所等が見られる住宅地域であり、地域の価格形成において収益性の比重は相対的に低い。自用目的の取引が中心であることから、収益還元法は適用せず、代表標準地との検討を踏まえ、規範性の高い比準価格をそのまま採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。