地域要因

市街地に比較的近い住宅地域で、郊外地区に比べて割安感があり需要は根強く、下落幅は縮小した。梯川の改修工事及び町内を新幹線が通る計画進捗。

地域要因の将来予測

市街地に比較的近い住宅地域で需給関係は安定していたが他地域へのシフトもみられ、地価水準はやや弱含みに推移してきたが回復傾向にある。

価格決定の理由

比準価格は類似地域の取引事例を中心にして査定したものである。近隣は低層住宅を中心とした一般住宅地域で、画地規模が小さく共同住宅の想定は合理的ではなく収益価格は試算しなかった。自用目的での取引が中心てある為比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

北西部郊外の古くからの住宅団地につき、需要は弱含みに推移している。

地域要因の将来予測

小松市北西部郊外の市街化調整区域内に位置する古くに開発された住宅団地である。地域要因に格別の変動はなく、現状の住環境を維持するものと思料される。地価水準はやや下落傾向を続けている。

価格決定の理由

戸建住宅を中心とする住宅団地内にあって、アパート等の収益物件は見られず、賃貸市場が未成熟のため、収益価格は適用できなかった。比準価格については、同一需給圏内の近時の取引事例に基づき、試算されている。よって本件では、信頼性の高い豊富な資料により求められた実証的で説得力の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討、当該地域の需給動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地需要は利便性の高い地域に集中し、商業施設と小学校のいずれからも遠い住宅地域などに対する需要は極端に少なくなっている。

地域要因の将来予測

住宅用地需要は新興住宅圏のうち利便性の高い地域に集中し、接近条件等が劣る地域では大量の空地が残っている。不動産需要の中心となる年齢層の減少により供給超過傾向が強まり、地価は下落を続けると予測する。

価格決定の理由

貸家に対する需要がほとんどない地域で賃貸物件は皆無であるなど賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算しなかった。不動産取引は自己使用の住宅取得にほぼ限定されており、同一住宅団地内や周辺地域の取引先例を指標とし、利便性・快適性を重視して価格が形成されており、不動産の価格形成過程において収益性の影響は殆どないと考えられる。よって、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外の沖町区画整理による宅地供給の増大の一方、大型店舗の開店予定による利便性が向上し、郊外への土地需要シフトが起こっている。

地域要因の将来予測

市街地の既存住宅地で、比較的安定した住宅地ではあるが、郊外の土地区画整理地域に需要はシフトしており、地縁的地域特性から当該地域を敬遠する傾向にあり、地価は下落傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅地域であり、アパート等の収益物件は散在されるが、土地に見合った収益力はなく、自用目的での取引が支配的である。採用した事例は広域的な事例もあるが、価格牽連性も強く、適切に比準されている。よって、比準価格を採用し、前年標準地価格の下落率を勘案しながら鑑定評価額を前記の通り決定した。

地域要因

周辺での宅地開発の活発化及び割安感も出てきており需要が増加。  梯川の拡幅工事の進捗。

地域要因の将来予測

郊外の住宅地域で周辺の開発は活発で、地価水準はやや弱含みに推移してきたが下落傾向は弱まってきている。

価格決定の理由

比準価格は近隣及び類似地域の取引事例によって査定したものである。近隣は戸建住宅を中心とした郊外の住宅地域で、画地規模が小さく共同住宅の想定は合理的ではなく収益価格は試算しなかった。代表標準地との検討を踏まえ、自用目的での取引が中心である為比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

集落外からの転入による需要が見込めない地域であり、不動産市場は極めて低調である。空き地の消化が進まず、地価は下落傾向を続けている。

地域要因の将来予測

旧来の農家集落的な色彩が強い地域では集落外部からの土地需要がほとんど見込めず、集落外の新興住宅圏で利便性の高い地域と比較して相対的に競争力が低くなっている。地価は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は周辺の類似地域等からの取引事例を採用して求めた。周辺には低層のアパートも混在しているが、不動産取引は自己使用の住宅取得や駐車場等の自用目的にほぼ限定されており、集落内の慣習価格や取引先例を指標として価格が決定されている。集落地域における価格形成過程は、比準価格に最も集約的に反映していると判断されるので、比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

工場が多い地域から開発され住宅の多い地域に変化している。小松市に近い地域。

地域要因の将来予測

当該地域は戸建住宅、アパートの建設により熟成しつつあり、今後も現在の住環境を維持するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺では中規模戸建住宅が中心であり、アパート等の収益物件は見られるが賃貸市場の成熟の程度は総じて低く、収益価格は相対的に劣る。また対象標準地の地積が小さいためアパートの建築が困難である。よって、自用目的での取引が中心であり、市場の実態をより反映する比準価格を重視し、収益価格は、地積等の理由から求められないため代表標準地との検討を踏まえ比準価格から鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

JR能美根上駅や商業施設に近く利便性は高いが、住宅用地ストックに対して需要量が相対的に小さく、地価は下落傾向から抜け出せない。

地域要因の将来予測

能美市の住宅地市場で根上地区に対する需要が相対的に弱く、これに対して既存の空き地や空き家等のストック量が需要を大きく上回っている。将来的には供給過剰傾向が強まり、地価は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は周辺の類似の住宅地域における5事例を採用して求めた。周辺には単身向けあるいはファミリー向けの低層アパートも認められるが、経済合理的な賃貸住宅を想定することが困難であることから収益価格は試算しなかった。不動産取引は自用の戸建住宅取得を目的とするものにほぼ限定され、価格形成に対する収益性の影響はほとんどないと考えられる。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性に富む中心市街地の一角を占め郊外に比し相対的割安感、新幹線開業期待もあり需要は回復しつつある。

地域要因の将来予測

市中心市街地北西部の既成住宅地域で利便性の高い良好な住環境を有しており、格別の環境変化も見られないことからほぼ現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域にアパ−ト等の収益物件も散見されるが、標準地は画地規模が小さいため共同住宅の想定は必ずしも現実的ではなく、収益価格は試算しなかった。自用取引が中心である地域の実情を考慮して資料豊富な実際の取引実例から試算し実証的で説得力の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、小松市中心部の既成住宅地に対する需給動向等を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内の食品スーパーの集客力がプラスに作用しているが、顧客は日常の買い物客に限定されている。新規の店舗の進出等はみられず、発展性は低い。

地域要因の将来予測

地域内にある根上地区最大の食品スーパーが集客の核となっている。顧客の流出の起因となるような大型商業施設が半径3㎞圏内に存しないため、急速な衰退はないと考えられる。地価は将来的に安定に向かうと予測する。

価格決定の理由

1階店舗2階が住宅である低層の複合建物と戸建住宅が混在しているが、商業用テナントの新規供給はほとんど見られないなど賃貸向け物件に対する需要は減退している。これに対して近年の不動産取引においては自用の戸建住宅目的のものの比率が高まっており、収益性が需要者の意思決定に占める比重が低下している。よって市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外型大型店舗の相次ぐ進出により幹線街路沿いの路線商業地域は弱含み傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域では自用の店舗・事務所が中心となっており、閉鎖店舗等を賃貸したケースは殆ど無く、商業事業者向けの賃貸市場の熟成の程度は未だ低い。手法の性格上理論的ではあるが「想定」事項が多く低位な収益価格は参考とするに止め、実際の取引事例から試算し実証的で説得力ある比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。