石川県能美市大成町２丁目７番(能美根上駅・明峰駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
34,700円
2017年01月01日に行った石川県能美市大成町２丁目７番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を34,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 石川県能美市大成町２丁目７番 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 34,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 能美根上、600m |
| 地積 | 383㎡ |
| 形状 | (1.0:3.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 低層の店舗等が建ち並ぶ近隣型商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北12.0m県道 |
| その他の接面道路 | 背面道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
河畑靖宏氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 河畑靖宏 |
|---|---|
| 価格 | 34,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 駐車場確保の必要性から需要者が選好する画地規模は大きいが、総額がかさむことから需要は少ない。 |
| 地域要因 | 地域内の食品スーパーの集客力がプラスに作用しているが、顧客は日常の買い物客に限定されている。新規の店舗の進出等はみられず、発展性は低い。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域内にある根上地区最大の食品スーパーが集客の核となっている。顧客の流出の起因となるような大型商業施設が半径3㎞圏内に存しないため、急速な衰退はないと考えられる。地価は将来的に安定に向かうと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は白山市から小松市にかけての商業地域である。需要者は居住用を兼ねる小規模店舗経営者が主で地元法人または個人が大半であるが、路線商業地域ではチェーン展開している県内外の法人もある。商業用不動産市場は低調で、商業地域への新規参入がほとんどないなど需要は極めて弱く、住宅転用目的での取引も多い。需要の中心は200∼300㎡で800∼1500万円程度の更地または中古物件が多く、3000万円を越えると需要は極端に弱くなる。 |
| 一般的要因 | 顧客が大型店や食品スーパーに流出している。出店を目的とした土地需要やテナント需要はほとんどなく、既存店舗の住宅への移行が進んでいる。 |
福田修一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 福田修一 |
|---|---|
| 価格 | 34,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | JR能美根上駅周辺整備事業が進んでいる。平成27年3月駅名変更して東口駅前広場も完成した。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は近隣商業地域としてほぼ熟成しているが経済情勢から住宅地域化等地域性も変化するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は能美市商業地域の圏域。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁等を持つ事業者が主であるが地区外や他市町からも需要がある。近年、郊外の大型店舗に顧客を奪われ、この商業地域の市況は衰退気味である。営業不振等から供給圧力が強い一方、店舗の閉鎖等も見られ、他市の国道沿いのロードサイド型店舗に顧客はシフトし、需給動向は、やや弱含みで推移している。土地は1300∼1400万円程度、中古の土地建物で2000万円程度が中心である。 |
| 一般的要因 | 能美市は、人口約49000人石川県では、4番目に高い人口増加率になっている。大型のショピングセンターがなく顧客が隣接市に流出している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,水田 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度4489265 北緯 136度4653239 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
能美根上駅(地価相場 28,850円/㎡)明峰駅(地価相場 32,600円/㎡)小舞子駅(地価相場 32,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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