石川県能美市浜開発町丁１４６番３(能美根上駅・明峰駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
25,200円
2017年01月01日に行った石川県能美市浜開発町丁１４６番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を25,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 石川県能美市浜開発町丁１４６番３ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 25,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 能美根上、1,200m |
| 地積 | 330㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北西5.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
河畑靖宏氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 河畑靖宏 |
|---|---|
| 価格 | 25,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 農家集落地域においては敷地内に自家用車の駐車スペースや農業用倉庫を設置する必要から、大きめの画地が需要の中心となっている。 |
| 地域要因 | 集落外からの転入による需要が見込めない地域であり、不動産市場は極めて低調である。空き地の消化が進まず、地価は下落傾向を続けている。 |
| 地域要因の将来予測 | 旧来の農家集落的な色彩が強い地域では集落外部からの土地需要がほとんど見込めず、集落外の新興住宅圏で利便性の高い地域と比較して相対的に競争力が低くなっている。地価は下落傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は能美市一円及び小松市北部郊外の住宅地域で一部に既存の集落地域を含む。需要者は30∼40歳台の1次取得者が大半である。集落地域とその外延部では世帯分離に伴う土地取得や隣地取得がほとんどである。土地区画整理事業や民間開発等により住宅用地が大量に供給されたがこれに対して需要は弱く、価格を引き下げての販売が行われている。集落地域では200∼300㎡程度の更地で400∼800万円程度が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 能美市根上地区の人口はほぼ横ばいで推移している。高齢者人口は増加する一方、住宅地取引の中心となる年齢層の人口は減少率が拡大している。 |
福田修一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 福田修一 |
|---|---|
| 価格 | 25,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | JR能美根上駅周辺整備事業が進んでいる。浜小学校周辺の街路整備が行われている。 |
| 地域要因の将来予測 | 空地が多く徐々に住宅が増加すると予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR能美根上駅南方の市街地の圏域内外。需要者の中心は同一需給圏内のうち地元居住者及び周辺市町からの転入者である。旧来から同一需給圏内には小規模開発が多く、転入者も比較的多いが、価格水準は弱含みで推移している。土地は800∼900万円程度、新築戸建物件では2500万円程度の物件が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 能美市は、人口約49000人県内では、4番目に高い人口増加率になっている。造成地も多く工業も発展している。住みよさランク全国市10位。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度4445815 北緯 136度4558802 |
参考：該当物件周辺マップ
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石川県能美市字浜ラ８０番６外石川県能美市字大成町チ２９６番石川県能美市字山口釜屋ヘ５８番１外広島県佐伯郡能美町大字鹿川字大矢４９９０番２石川県能美市大成町ト８８番２石川県能美市大成町ト４８番２石川県能美市中町ソ５番１外石川県能美市高坂町ニ１２１番石川県能美市大成町ト８８番２石川県能美市大成町２丁目７番
参考：近隣駅の地価相場
能美根上駅(地価相場 28,850円/㎡)明峰駅(地価相場 32,600円/㎡)小舞子駅(地価相場 32,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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